La pena convencional no puede ser mayor de un 10% ó 20 %. Me ha tocado escuchar a abogados de notaría que dicen que se puede establecer una pena convencional a un contrato de promesa de compraventa equivalente a no más de un 10 % ó 20% del valor del inmueble.
La realidad es que el código civil establece que ¨La cláusula penal no puede exceder ni en valor ni en cuantía a la obligación principal¨ es decir, en el caso de una compra venta, el valor de la pena convencional puede establecerse hasta por el valor de la suerte principal, el valor del inmueble. Esto no implica que deba ser tan alta la pena, pero le da una idea del límite máximo que puede tener.
El que compra debe pagar la escritura y los gastos. Es costumbre comercial que el comprador de un inmueble debe pagar los gastos de escritura y registro, además del impuesto sobre adquisición de inmuebles y que el vendedor debe pagar los honorarios del corredor y el ISR si se causara.
La realidad es que el código civil establece que ¨Los contratantes pagarán por mitad los gastos de escritura y registro, salvo convenio en contrario.¨ Por eso en los contratos preparatorios se debe especificar los conceptos que debe de pagar cada quién para evitar conflictos posteriores.
Exentar el ISR, siempre es conveniente. Al vender un inmueble, el que vende tiene que pagar el impuesto sobre la renta ISR, sobre la utilidad que obtuvo por el diferencial entre el valor en que compró ya actualizado y el valor en el que vende. Pero cuando es su casa habitación puede exentar si cumple con los requisitos de ley; los vendedores piensan por lo regular que siempre conviene exentar el ISR.
La realidad es que si bien la mayoría los vendedores de una casa habitación buscan exentar el ISR (ver mi blog del día 2 de febrero de 2010 http://blogs.eluniversal.com.mx/weblogs_detalle9810.html ), puede no convenirles si después de calcular el ISR (siempre hay que calcularlo) es muy poco lo que tienen pagar o bien tienen saldo a su favor y no tienen que pagar nada.
Si exenta hoy por vender su casa habitación, no podrá exentar por vender otra dentro delos siguientes 5 años.
Los notarios cobran demasiado o más de la cuenta. Muchos compradores opinan que los notarios cobran mucho o bien, les están cobrando de más.
La realidad, citando por ejemplo una operación en el DF de 2 millones de pesos de una compraventa simple, sin algún otro acto adicional, el costo sería aproximadamente 124 mil pesos, sin embargo el 63 % corresponde a impuestos, el 21% a derechos, avalúo y gastos; y solo el 16 % a los honorarios del notario.
Si consideramos el costo de operación que tienen las notarías por conceptos de pago de rentas, servicios, abogados y demás empleados, realmente sus honorarios no son tan onerosos. Además, lo que cobran se basa en aranceles del notario, tablas de impuestos y tarifas fiscales, que son totalmente revisables.
Casados por bienes mancomunados, los inmuebles son de ambos. Se piensa que si una persona está casada por bienes mancomunados todos sus bienes son de ambos.
La realidad es que son propios de cada conyugue los bienes que se adquirieron antes del matrimonio o los que se adquirieron después ya sea por herencia, legado, donación o don de la fortuna; o los que se adquirieron después del matrimonio con producto de la venta de los bienes adquiridos antes; o bien los inmuebles que se compraron a crédito antes del matrimonio aunque se termine de pagar después.
La compraventa con reserva de dominio, es compraventa. Se piensa que si se compra con reserva de dominio, el comprador es propietario de un inmueble.
La realidad es que mientras no se cancele la reserva de dominio, aun cuando el comprador reciba el inmueble, será considerado como arrendatario del mismo. No así para efectos fiscales.
Si por algún motivo se rescinde la venta, el comprador y el vendedor deben restituirse las prestaciones que se hubieran hecho, el vendedor puede exigir una renta y una indemnización por el deterioro del inmueble. El comprador que haya pagado parte del precio tiene derecho a que se le paguen intereses legales por la cantidad que entregó. Ojo, las convenciones que impongan al comprador obligaciones más onerosas, serán nulas.
Deje mis escrituras en garantía. Hay quien cree que el que deja o recibe una escritura en garantía, tiene una garantía real.
La Realidad es que la simple entrega o recibo de unas escrituras, no acreditan por si solas ninguna garantía, aun cuando usted haya celebrado un contrato privado, ya sea de compraventa o de un crédito otorgado. Si bien pudiera hacer valer su derecho en un juzgado, mientras no se inscriba la operación en el registro público no surtirá efectos contra tercero.
Además, cualquier propietario puede obtener en el archivo de notarías una copia certificada de su escritura, para realizar cualquier trámite, incluso una compraventa.
La donación de inmuebles es más barata y también segura. Se piensa que cuando se dona se paga menos y quien recibe la donación tiene la seguridad de propietario.
La realidad es que una donación cuesta por lo regular lo mismo que una compraventa. Además el donante puede revocar por diversos motivos la donación, por ejemplo: si después de la donación tiene hijos (excepto si es antenupcial, o entre consortes), por ingratitud del donatario (por algún delito contra el donante sus bienes o honra o contra sus ascendentes, descendentes o conyugue; o si reúsa socorrer al donante si ha caído en pobreza;), si la donación es de todos los bienes del donante, el donatario responde por las deudas del donante, hasta por el valor de los bienes. Etc.
En resumen. Es conveniente tener una buena asesoría cuando piense realizar alguna operación relacionada con inmuebles, muchas veces pensamos que como todo mundo opina lo mismo están en lo cierto y no siempre es así.
Excelente articulo!
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