Cómo invertir en locales y oficinas

Por Georgina Navarrete

Las rentas comerciales son mejor negocio que el arrendamiento residencial, sin embargo, requieren de una inversión alta, pues para aprovechar el buen retorno que ofrecen, lo más recomendable es aliarse con otos inversionistas para comprar un edificio entero y rentarlo por partes. Es un modelo de negocio típico para oficinas y comercios.
¿Cómo se invierte actualmente ?

“Los edificios de oficinas y las plazas comerciales no se condominizan. Es raro que alguien pueda comprar un ‘cachito’ de un edificio o de un centro comercial. Los promotores los venden completos, o los rentan completos, depende su plan de negocio”, explica Francisco Cordero, especialista inmobiliario de la firma global Jons Lang LaSalle.

No se trata de un capricho, sino de facilitar la administración y el mantenimiento del inmueble; conservar su valor, su imagen y calidad de servicios, indica Federico Sobrino, director de Administraciones Maja: “Es difícil obligar a un dueño a cumplir las políticas de un edificio de oficinas. A un inquilino incumplido le pides que se vaya, con un dueño nada puedes hacer.

Si un inversionista consigue comprar parte de un edificio de oficinas o locales en una plaza comercial es importante que conozca las políticas de administración y convivencia y esté dispuesto a cumplirlas. Hay que entender que es bueno ceñirse a un reglamento rígido, para que la inversión no decaiga.
La madurez de locales comerciales

La evolución natural de algunas colonias en ciudades importantes del país como Monterrey, Puebla, Querétaro, Guadalajara y Saltillo, creó corredores o pequeñas plazas comerciales a partir de casas particulares con locales. Estos corredores hoy brindan servicios y atienden las necesidades de los vecinos del lugar.

“Suelen ser zonas donde la población tiene buen nivel de ingresos. Tal es el caso de la Avenida Alfonso Reyes, en Monterrey, donde las casas con locales comerciales de diversos giros, poco a poco se convirtieron en una zona comercial formal”, cuenta Claudia Velásquez, directora de estudios de mercado de la consultora inmobiliaria Softec.

Desde hace unos años, las grandes desarrolladoras de vivienda han replicado este modelo desde los cimientos, al incluir zonas comerciales dentro de su plan de negocio, junto con los parques, los estacionamientos y otros espacios comunes.

El esquema es un ganar-ganar para todos. La cantidad de viviendas por hectárea que tienen estos desarrollos, asegura a los comerciantes e inversionistas no sólo una gran cantidad de clientes cautivos, sino además una radiografía demográfica puntual.

“En una ciudad puede haber hasta 2,000 viviendas en un radio de 500 metros, mientras que en un desarrollo habitacional la cifra crece a 5,000. Además, como desarrolladores sabemos cuánto gana la gente que vive dentro y cuánto gasta en cada rubro comercial o de servicios, esta información en una ciudad es incuantificable”, indica Pedro Pinto, consultor senior de alianzas comerciales de Inmobiliaria Comercial Homex.

Como inversionista, la manera de aprovechar esta oportunidad de negocio es buscar los desarrollos más pequeños, con zonas comerciales acordes y con políticas de administración y operación más relajadas.

Comprar locales comerciales u oficinas para rentarlas es un negocio adecuado para inversionistas que no temen al riesgo y buscan rendimientos atractivos, no es para el que sólo busca un retiro desahogado, sino para quien tiene el ánimo de aprender un poco más del negocio de los bienes raíces.
Panorama comercial

19% de los proyectos del segmento de interés social cuentan con zonas comerciales.

Se ubican en ciudades como Aguascalientes, Guadalajara, Irapuato, León, Morelia, Pachuca, San Luis Potosí, Veracruz, Zacatecas y la zona metropolitana de la ciudad de México.

Las desarrolladoras más destacadas que ofrecen este atributo en algunos de sus proyectos son Homex, Geo, ARA, Sare, Ruba, Javer, Hogares Unión, Viveica, Davivir, Dynámica, Urbi y GIG.
Recomendaciones de compra

Si estás pensando empezar el negocio de locales comerciales por tu cuenta, la opción es comprar locales a pie de calle o en pequeños complejos comerciales de zonas habitacionales, en los que el esquema condominal todavía opera. Esta modalidad es muy común en el interior del país, en zonas urbanas con crecimiento acelerado.

No obstante, al carecer de las bondades de una gran plaza comercial, como el estacionamiento, una atractiva tienda ancla (cines, tiendas departamentales) y un tráfico de clientes potenciales asegurado, los locales a pie de calle deben estudiarse a fondo para asegurar su viabilidad mediante tres claves: ubicación, ubicación y ubicación.

En el segmento de oficinas la ubicación también es lo más importante, no sólo por asegurar el fácil acceso, sino por el tema de la imagen. Una empresa quiere causar buena impresión en sus públicos, así que requiere espacios comunes funcionales, cómodos, con buen mantenimiento.

La recomendación es comprar en un edificio con políticas estrictas y una administración eficiente; la ubicación dependerá de la imagen que quiera dar la empresa.

Es importante considerar que, al menos en la Ciudad de México, 80% de las oficinas disponibles están en renta y sólo 20% tiene la opción de compra, debido a que para los dueños de los inmuebles resulta más adecuado alquilar los espacios y mantener el control de su edificio.

Recuerda que en ambos segmentos, tienes la posibilidad de formar un grupo de inversionistas o sumarte a uno y hacer negocios más grandes.