Solucionando dudas y dando consejos, todo a cerca de bienes raices.
miércoles, 30 de noviembre de 2011
México va por fondos verdes para la vivienda
CIUDAD DE MÉXICO, 29 de noviembre de 2011 /PRNewswire/ -- En un esfuerzo de integración y desarrollo de una política homologada en materia de vivienda sustentable, la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) ha desarrollado programas transversales que son presentados durante la Conferencia de las Partes número 17 en Durban. Con el objetivo de fomentar el crecimiento de un mercado de vivienda verde en conjuntos urbanos sustentables, así como promover la densificación de las ciudades aprovechando de manera óptima la infraestructura urbana existente, la CONAVI ha desarrollado programas en conjunto con los tres niveles de gobierno y las instituciones que financian la adquisición de vivienda. En base a la experiencia generada por la Hipoteca Verde de INFONAVIT, así como de los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables de la Sociedad Hipotecaria Federal, se han desarrollado mecanismos a través de participación internacional que robustecerán los programas existentes. De la misma forma, se desarrollarán proyectos innovadores que garanticen la construcción continua de vivienda en conjuntos sustentables, alcanzando límites adicionales en cuanto a eficiencia en el consumo de los recursos, tanto territoriales, como energéticos. Para la creación de estos proyectos, la CONAVI colabora desde hace varios años con organismos de cooperación internacional, el Banco Mundial, el Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo, el gobierno de Canadá, así como la Agencia de Cooperación Técnica Alemana (GIZ). A través de estas colaboraciones se han logrado proyectos interesantes, promovidos en el marco de los Premios Nacionales de Vivienda, como los primeros desarrollos de vivienda Net Cero, presentados el año pasado en la COP 16 realizada en Cancún. En los siguientes meses, se buscarán los mecanismos para asegurar líneas de financiamiento adicionales para vivienda verde expandiendo su cobertura hacia nuevos segmentos del mercado inmobiliario. Adicionalmente, a partir de 2012 se incentivaran además de los atributos sustentables en la vivienda su entorno (ubicación, equipamiento, redensificación). Responsable: Enrique Escamilla +52-55-9138-9991 eescamilla@conavi.gob.mx FUENTE Comision Nacional de Vivienda
martes, 29 de noviembre de 2011
Aprovecha tu aguinaldo en tu patrimonio
Editorial Metroscubivos.com / Sofía Macías*
24 de Noviembre de 2011
Así como de niños esperábamos la llegada de la Navidad por todos los regalos que recibíamos de parte de Santa Claus o del Niño Dios, diciembre es uno de los meses más anhelados por los adultos porque es la temporada en la que llega el aguinaldo, los bonos y, para algunos, las cajas de ahorro.
En ocasiones esa emoción implica que aún antes de recibir el dinero ya hasta lo gastamos de manera mental. Y aunque no está mal darnos un gusto por el que esperamos todo el año, lo cierto es que al ser un recurso “extra”; es decir, que no forma parte de nuestro salario mensual, es ideal destinar una parte al ahorro y la inversión y derrumbar el eterno pretexto de “no me sobra el dinero” que aplicamos durante todos los meses.
Una buena opción, financieramente hablando, es precisamente invertir en nuestro patrimonio, ya sea para construirlo, para que aumente de valor o simplemente para que nos genere ahorros al reducir gastos en servicios o mantenimiento.
Ahorrar para el enganche de la casa
Si en el brindis de cada Año Nuevo, al comer las uvas has incluido el deseo de “tener casa propia”, pero lo has postergado, ahora podrías aumentar tus posibilidades de lograrlo en 2012, si desde antes de recibir el aguinaldo defines que una parte podrá irse justamente para empezar a reunir el enganche de tu “hogar, dulce, hogar”.
Este monto se puede complementar con la caja de ahorro o el reparto de utilidades en mayo, pero la idea es empezar con una cantidad mayor a la que podrías tomar de tu salario mensual, para que te motives a seguir ahorrando.
Mejoras a la casa
¿Piensas vender tu actual vivienda pero no está en las mejores condiciones? ¿Una pequeña remodelación le daría una mejor vista? ¿Podrías construir un cuarto más, incluir un baño de visitas o diseñar un buen jardín? Destinar una parte de tu aguinaldo en alguno de estos conceptos puede aumentar su valor en el mercado y por tanto ser una inversión redituable. Antes de hacer cualquier modificación busca presupuestos, compara y analiza cuál sería el retorno que obtendrías en cuanto a la plusvalía.
Adelantar pagos de tu crédito hipotecario
Abonar un dinero extra a la mensualidad de tu crédito hipotecario puede ahorrarte muchos intereses y tiempo endeudado, pues si se van al capital, el monto sobre el que se aplica tu tasa es menor.
La reducción de los intereses será más significativa si haces pagos adicionales en los primeros 5 años del crédito, pero como se pagan intereses en toda la vida del financiamiento, siempre bajará tu deuda al adelantar mensualidades.
Antes de adelantar pagos de tu hipoteca revisa el contrato y verifica dos cosas: que los pagos vayan a capital, para que se acelere el pago de tu deuda, y que no existan penalizaciones por pagos adelantados, pues aunque este cobro es poco común en los contratos recientes, vale la pena verificar para evitar sorpresas y garantizar que esta inversión reditúe al 100 por ciento.
Si no lo tienes a la mano, algunos de los contratos se pueden consultar en el Registro de Contratos de Adhesión (RECA) de la Condusef en la página web: http://e-portalif.condusef.gob.mx/reca/_index.php
Adicionalmente, si haces declaración anual de impuestos, puedes deducir los intereses por encima de la inflación efectivamente cobrados, para que te hagan devolución el año siguiente y utilizar este monto también para saldar más pronto tu financiamiento.
Adquirir tecnología que genere ahorros
Si de retornos palpables se trata ¿qué tal una inversión en algo que reduzca tus recibos de electricidad, agua o gas mes a mes?
Una buena opción de inversión de nuestro aguinaldo puede ser destinar una parte a cambiar inodoros de una menor carga, equipar lavabos y regaderas con llaves ahorradoras, reemplazar nuestro refrigerador viejo, calentadores solares, equipos de aire acondicionado de alta eficiencia, o incluso equipar la casa con muros y techos con aislamiento térmico para reducir la calefacción o aire acondicionado.
Para más ideas sobre en qué invertir para hacer más eficiente el consumo de energía y agua en tu hogar puedes visitar la página web de la Comisión Nacional para el Uso Eficiente de la Energía (http://conuee.gob.mx/wb/CONAE/casa_eficiente)
Mantenimiento preventivo
Cambiar ventanas porque el aluminio está en mal estado o la madera está roída o incluso tener que reparar el techo dañado por la humedad, puede salir mucho más costoso que hacer reparaciones antes de que llegue un estado más crítico, además de que en algunos casos aparte del tema estético o económico, puede ser peligroso dejar que se deteriore nuestra casa.
Algunas de las labores de mantenimiento preventivo para las que podemos apartar un porcentaje del aguinaldo son: barnizar ventanas, pisos o cualquier estructura de madera, pintar las paredes, impermeabilizar y revisar fugas de agua, gas o cortos en la instalación eléctrica.
Los bienes inmuebles pueden ser una base muy sólida para nuestro patrimonio, pero para que éste no se derrumbe es indispensable que invirtamos un poco en ellos ¿por qué no hacerlo con los recursos que no estamos acostumbrados a tener mes a mes y que lo hacen indoloro como el aguinaldo, los bonos de fin de año o la caja de ahorro?
24 de Noviembre de 2011
Así como de niños esperábamos la llegada de la Navidad por todos los regalos que recibíamos de parte de Santa Claus o del Niño Dios, diciembre es uno de los meses más anhelados por los adultos porque es la temporada en la que llega el aguinaldo, los bonos y, para algunos, las cajas de ahorro.
En ocasiones esa emoción implica que aún antes de recibir el dinero ya hasta lo gastamos de manera mental. Y aunque no está mal darnos un gusto por el que esperamos todo el año, lo cierto es que al ser un recurso “extra”; es decir, que no forma parte de nuestro salario mensual, es ideal destinar una parte al ahorro y la inversión y derrumbar el eterno pretexto de “no me sobra el dinero” que aplicamos durante todos los meses.
Una buena opción, financieramente hablando, es precisamente invertir en nuestro patrimonio, ya sea para construirlo, para que aumente de valor o simplemente para que nos genere ahorros al reducir gastos en servicios o mantenimiento.
Ahorrar para el enganche de la casa
Si en el brindis de cada Año Nuevo, al comer las uvas has incluido el deseo de “tener casa propia”, pero lo has postergado, ahora podrías aumentar tus posibilidades de lograrlo en 2012, si desde antes de recibir el aguinaldo defines que una parte podrá irse justamente para empezar a reunir el enganche de tu “hogar, dulce, hogar”.
Este monto se puede complementar con la caja de ahorro o el reparto de utilidades en mayo, pero la idea es empezar con una cantidad mayor a la que podrías tomar de tu salario mensual, para que te motives a seguir ahorrando.
Mejoras a la casa
¿Piensas vender tu actual vivienda pero no está en las mejores condiciones? ¿Una pequeña remodelación le daría una mejor vista? ¿Podrías construir un cuarto más, incluir un baño de visitas o diseñar un buen jardín? Destinar una parte de tu aguinaldo en alguno de estos conceptos puede aumentar su valor en el mercado y por tanto ser una inversión redituable. Antes de hacer cualquier modificación busca presupuestos, compara y analiza cuál sería el retorno que obtendrías en cuanto a la plusvalía.
Adelantar pagos de tu crédito hipotecario
Abonar un dinero extra a la mensualidad de tu crédito hipotecario puede ahorrarte muchos intereses y tiempo endeudado, pues si se van al capital, el monto sobre el que se aplica tu tasa es menor.
La reducción de los intereses será más significativa si haces pagos adicionales en los primeros 5 años del crédito, pero como se pagan intereses en toda la vida del financiamiento, siempre bajará tu deuda al adelantar mensualidades.
Antes de adelantar pagos de tu hipoteca revisa el contrato y verifica dos cosas: que los pagos vayan a capital, para que se acelere el pago de tu deuda, y que no existan penalizaciones por pagos adelantados, pues aunque este cobro es poco común en los contratos recientes, vale la pena verificar para evitar sorpresas y garantizar que esta inversión reditúe al 100 por ciento.
Si no lo tienes a la mano, algunos de los contratos se pueden consultar en el Registro de Contratos de Adhesión (RECA) de la Condusef en la página web: http://e-portalif.condusef.gob.mx/reca/_index.php
Adicionalmente, si haces declaración anual de impuestos, puedes deducir los intereses por encima de la inflación efectivamente cobrados, para que te hagan devolución el año siguiente y utilizar este monto también para saldar más pronto tu financiamiento.
Adquirir tecnología que genere ahorros
Si de retornos palpables se trata ¿qué tal una inversión en algo que reduzca tus recibos de electricidad, agua o gas mes a mes?
Una buena opción de inversión de nuestro aguinaldo puede ser destinar una parte a cambiar inodoros de una menor carga, equipar lavabos y regaderas con llaves ahorradoras, reemplazar nuestro refrigerador viejo, calentadores solares, equipos de aire acondicionado de alta eficiencia, o incluso equipar la casa con muros y techos con aislamiento térmico para reducir la calefacción o aire acondicionado.
Para más ideas sobre en qué invertir para hacer más eficiente el consumo de energía y agua en tu hogar puedes visitar la página web de la Comisión Nacional para el Uso Eficiente de la Energía (http://conuee.gob.mx/wb/CONAE/casa_eficiente)
Mantenimiento preventivo
Cambiar ventanas porque el aluminio está en mal estado o la madera está roída o incluso tener que reparar el techo dañado por la humedad, puede salir mucho más costoso que hacer reparaciones antes de que llegue un estado más crítico, además de que en algunos casos aparte del tema estético o económico, puede ser peligroso dejar que se deteriore nuestra casa.
Algunas de las labores de mantenimiento preventivo para las que podemos apartar un porcentaje del aguinaldo son: barnizar ventanas, pisos o cualquier estructura de madera, pintar las paredes, impermeabilizar y revisar fugas de agua, gas o cortos en la instalación eléctrica.
Los bienes inmuebles pueden ser una base muy sólida para nuestro patrimonio, pero para que éste no se derrumbe es indispensable que invirtamos un poco en ellos ¿por qué no hacerlo con los recursos que no estamos acostumbrados a tener mes a mes y que lo hacen indoloro como el aguinaldo, los bonos de fin de año o la caja de ahorro?
domingo, 27 de noviembre de 2011
Solucionar problemática de vivienda, reto del próximo Presidente
Nidia Marín / El Sol de México
Ciudad de México.- A partir de diciembre de 2012, el nuevo Presidente de México tendrá un reto entre tantos otros: avanzar en la severa problemática de vivienda que se presenta en la república.
"Es importante insistir en que la urgente necesidad de la política habitacional del país se relaciona fundamentalmente con la activación de programas para la recuperación de la vivienda ya existente y no con la construcción de nuevas unidades, que por la carencia de servicios y de una ubicación adecuada corran el riesgo de ser abandonadas en el mediano plazo", advirtió Gabriela Ponce Sernicharo, del Centro de Estudios Sociales y de Opinión Pública de la Cámara de Diputados, en su trabajo "Habitar en México: Calidad y rezago habitacional en la primera década del milenio".
En el país hay 35.6 millones de viviendas particulares, pero de las mismas 256 mil 561 son precarias o no construidas para habitación, lo que afecta a nueve millones 264 mil 466 personas; dos millones 375 mil 504 casas no tienen agua entubada y son 12 millones 155 mil 477 los perjudicados; que no cuentan con techos de materiales adecuados existen cinco millones 942 mil 775 unidades y son 23 millones 176 mil 823 los aquejados de la deficiencia.
Asimismo, sin paredes de materiales duraderos llegan a 309 mil 330 y lesionan a un millón 206 mil 387 mexicanos; con piso de tierra la cifra es de un millón 774 mil 306, con seis millones 919 mil 793 de afectados; y sin espacio, dos millones 77 mil 111 de viviendas por lo que padecen hacinamiento ocho millones 100 mil 733 de personas.
Por lo tanto, para millones de mexicanos... "No cabe duda. Ésta es mi casa. / Todos los perros y campanarios/ pasan frente a ella. / Pero a mi casa la azotan los rayos/ y un día se va a partir en dos", como escribió Benedetti.
Sin embargo... "Entre los años 2000 y 2010 la vivienda en el país creció en números absolutos en 7.1 millones, ya que llegó en 2010 a 28.6 millones de unidades; de éstas, 77 por ciento se ubicó en la zona urbana del país. El restante 23 por ciento se ubicó en localidades aisladas y menores de dos mil 500 habitantes", señaló.
En su estudio precisó que en la última década "la situación habitacional de la población mexicana ha registrado mejorías que se observan a través del análisis de los indicadores censales. Como espacio de convivencia familiar, un aspecto que se debe tomar en cuenta es el promedio de ocupantes de la vivienda; éste ha ido descendiendo hasta pasar de 4.3 a 3.9 personas entre 2000 y 2010. Igualmente, el hacinamiento mostró un descenso de casi cinco puntos porcentuales. Las viviendas con este problema bajaron de 37.9 a 33.4 por ciento en el mismo periodo".
Sobre la señalada mejoría en la última década, la investigadora refiere que se manifiesta en la mayor disponibilidad de espacios; "particularmente se trata del aumento de viviendas con un ámbito específico destinado para cocinar y el uso exclusivo del sanitario, es decir, sin compartirlo con otra vivienda. Otro indicador relacionado es el combustible usado para cocinar. Al respecto, es posible observar un incremento del uso del gas y la electricidad como el combustible mayoritario para realizar esta actividad".
* Menor el hacinamiento
En un cuadro muy ilustrativo hace notar entre otros aspectos, que mientras en el año 2000 había 62.1 por ciento de viviendas sin hacinamiento, el porcentaje aumentó en 2010 a 66.6. También en cuanto a las casas que no tienen piso de tierra al principio del siglo llegaba a 86.6 por ciento y el año pasado alcanzó 94 por ciento; con agua entubada adentro eran 59.4 por ciento y en 2010 fueron 70.8; y con drenaje conectado a la red pública de 63.5 el porcentaje pasó a 71.3.
El comentario de la autora es en cuanto a la infraestructura y equipamiento de la vivienda, que los indicadores muestran una mejoría evidente, "pues los servicios básicos han tenido un comportamiento ascendente en la última década; en general, siete de cada diez viviendas cuentan con drenaje, agua entubada dentro de la vivienda y dotación diaria de este líquido (aunque este indicador muestra un ligero descenso de 2000 a 2010). El servicio de energía eléctrica es el mejor posicionado, ya que casi 98 por ciento de las viviendas cuentan con él".
Otras buenas noticias son que cada vez un mayor número de unidades utilizan materiales duraderos en techo, muros y pisos, puesto que siete de cada diez viviendas cuentan con techos que se pueden considerar de buena calidad; nueve de cada diez con muros y pisos aceptables, pero... "el rezago en estos indicadores todavía afecta a aproximadamente cuatro millones de viviendas en las que habitan casi 15.6 millones de personas".
Sin embargo, la situación habitacional aún no puede ser catalogada como adecuada o aceptable, puesto que las carencias habitacionales a escala nacional todavía afectan a grandes contingentes de la población.
A su juicio las condiciones que han marcado las formas de producción de la vivienda en el país han dado como resultado un todo muy heterogéneo. De ahí los niveles diversos de calidad: 76.4 por ciento de las viviendas son propiedad de alguna de las personas que la habitan y, de ellas, 62 por ciento las compraron hechas o las mandaron construir, pero una tercera parte (33.3 por ciento) fue autoconstrucción.
Además, 91.7 por ciento del total de las viviendas son casas independientes y, de éstas, solamente 27 por ciento fueron compradas ya construidas, a diferencia del total de departamentos en edificio (5.7 por ciento del total de viviendas), en donde 93 por ciento se adquirieron de esta manera.
En relación a la autoconstrucción (sobre la cual, por nuestra parte recordamos que se impulsó en los años ochenta, como una de las fórmulas para reducir el déficit en materia de vivienda en el país) la investigadora considera: "...como era de esperar, son las que presentan los niveles más bajos de calidad: 44.3 por ciento tiene materiales deficientes en su estructura e instalaciones precarias al interior de ellas; solamente una cuarta parte se puede considerar con una calidad aceptable en estos rubros".
Respecto de las ya construidas dice que presentan casi en su totalidad buena calidad (85 por ciento) y solamente 7.1 por ciento registró muy mala o mala calidad.
El por qué se debe al tipo de proceso de urbanización que sufrió el país, "el cual se caracterizó por una oferta de suelo barato de mala calidad, de tipo irregular y cada vez más alejado de los centros urbanos, que derivó en el modelo de colonias populares cuya edificación básica es la casa independiente autoproducida".
Pero no solamente por ello... "entre los especialistas se reconoce que la política habitacional ha tenido poco éxito en articular las necesidades de vivienda social con la demanda territorial y ha orientado sus acciones fundamentalmente hacia las grandes ciudades, dejando rezagadas a las localidades más pequeñas".
Y agregó: "En ese sentido el modelo de la política social está más relacionado con departamentos en edificios que se encuentran en las grandes concentraciones urbanas (91 por ciento de ellos se ubican en localidades mayores de 100 mil habitantes) y presentan mejores condiciones en este indicador".
También mencionó que la calidad de las instalaciones en el país "va de regular a aceptable (la situación es peor sí se considera que este indicador recupera apenas las condiciones mínimas necesarias para que una vivienda tenga la calidad suficiente para prodigar refugio y protección a sus habitantes)".
Asimismo, muestra que todavía un porcentaje importante no cuenta con las instalaciones básicas para asegurar las condiciones higiénicas y de salud al interior de ella.
* El campo es el reto
Ponce Sernicharo reconoce que en la última década se registraron importantes avances en la dotación de servicios públicos en todos los tamaños de localidad, pero "en las áreas no urbanas o semiurbanas las carencias al interior de las viviendas coinciden con las carencias en servicios públicos", lo que afecta directamente la dotación de satisfactores básicos para sus habitantes "con lo cual se refuerzan las condiciones de inequidad social de la población que habita estas zonas".
Tras recordar la importancia de la disponibilidad y dotación de agua, del drenaje conectado a la red pública o a una fosa séptica, la eliminación de basura, además, de electricidad puntualiza que todo ello está vinculado a la salud y al daño al medio ambiente.
Evidentemente, no deja de lado la dispersión y aislamiento de las comunidades que habitan las áreas menos urbanizadas, lo que "ha sido, en general, tanto la explicación como la justificación del abandono en el que se encuentran dichas áreas; sin embargo, como lo señalaron los especialistas, ya existen nuevas tecnologías que ayudarían a mejorar la calidad y dotación de servicios sin grandes costos".
Mencionó las alternativas: plantas de luz, sistemas ecológicos de drenaje, pozos de agua, almacenamiento de aguas de lluvia, paneles solares, entre otros.
Insiste, en que el tamaño de la localidad en la que habita la población sigue siendo un factor importante en la determinación de la calidad de las casas. "Las de menor población presentan peores condiciones y esta situación se mantiene tanto para el año 2000 como para el 2010. Sin embargo, es posible reconocer que existe en todas ellas una importante mejoría, la cual es más evidente en las localidades no urbanas (menores de 15 mil habitantes)".
Y resaltó que las viviendas en las áreas no urbanas se conforman en promedio de un menor número de cuartos y las habitan en promedio un mayor número de personas. "Esta información se refleja en los índices de hacinamiento según la localidad". En las de menor tamaño el porcentaje de unidades habitacionales que sufren esta situación oscila entre 41 y 46 por ciento, frente a 27 por ciento del total de viviendas de las grandes aglomeraciones urbanas.
El hacinamiento es la marca de las mayores desigualdades, en el país, seguido de la necesidad de servicio sanitario exclusivo y de la carencia de cocina con un uso único.
Y considera evidente, que al parque habitacional del país aún le falta mucho para convertirse en el lugar adecuado que propicie este bienestar y la sana convivencia entre los integrantes del hogar.
Ciudad de México.- A partir de diciembre de 2012, el nuevo Presidente de México tendrá un reto entre tantos otros: avanzar en la severa problemática de vivienda que se presenta en la república.
"Es importante insistir en que la urgente necesidad de la política habitacional del país se relaciona fundamentalmente con la activación de programas para la recuperación de la vivienda ya existente y no con la construcción de nuevas unidades, que por la carencia de servicios y de una ubicación adecuada corran el riesgo de ser abandonadas en el mediano plazo", advirtió Gabriela Ponce Sernicharo, del Centro de Estudios Sociales y de Opinión Pública de la Cámara de Diputados, en su trabajo "Habitar en México: Calidad y rezago habitacional en la primera década del milenio".
En el país hay 35.6 millones de viviendas particulares, pero de las mismas 256 mil 561 son precarias o no construidas para habitación, lo que afecta a nueve millones 264 mil 466 personas; dos millones 375 mil 504 casas no tienen agua entubada y son 12 millones 155 mil 477 los perjudicados; que no cuentan con techos de materiales adecuados existen cinco millones 942 mil 775 unidades y son 23 millones 176 mil 823 los aquejados de la deficiencia.
Asimismo, sin paredes de materiales duraderos llegan a 309 mil 330 y lesionan a un millón 206 mil 387 mexicanos; con piso de tierra la cifra es de un millón 774 mil 306, con seis millones 919 mil 793 de afectados; y sin espacio, dos millones 77 mil 111 de viviendas por lo que padecen hacinamiento ocho millones 100 mil 733 de personas.
Por lo tanto, para millones de mexicanos... "No cabe duda. Ésta es mi casa. / Todos los perros y campanarios/ pasan frente a ella. / Pero a mi casa la azotan los rayos/ y un día se va a partir en dos", como escribió Benedetti.
Sin embargo... "Entre los años 2000 y 2010 la vivienda en el país creció en números absolutos en 7.1 millones, ya que llegó en 2010 a 28.6 millones de unidades; de éstas, 77 por ciento se ubicó en la zona urbana del país. El restante 23 por ciento se ubicó en localidades aisladas y menores de dos mil 500 habitantes", señaló.
En su estudio precisó que en la última década "la situación habitacional de la población mexicana ha registrado mejorías que se observan a través del análisis de los indicadores censales. Como espacio de convivencia familiar, un aspecto que se debe tomar en cuenta es el promedio de ocupantes de la vivienda; éste ha ido descendiendo hasta pasar de 4.3 a 3.9 personas entre 2000 y 2010. Igualmente, el hacinamiento mostró un descenso de casi cinco puntos porcentuales. Las viviendas con este problema bajaron de 37.9 a 33.4 por ciento en el mismo periodo".
Sobre la señalada mejoría en la última década, la investigadora refiere que se manifiesta en la mayor disponibilidad de espacios; "particularmente se trata del aumento de viviendas con un ámbito específico destinado para cocinar y el uso exclusivo del sanitario, es decir, sin compartirlo con otra vivienda. Otro indicador relacionado es el combustible usado para cocinar. Al respecto, es posible observar un incremento del uso del gas y la electricidad como el combustible mayoritario para realizar esta actividad".
* Menor el hacinamiento
En un cuadro muy ilustrativo hace notar entre otros aspectos, que mientras en el año 2000 había 62.1 por ciento de viviendas sin hacinamiento, el porcentaje aumentó en 2010 a 66.6. También en cuanto a las casas que no tienen piso de tierra al principio del siglo llegaba a 86.6 por ciento y el año pasado alcanzó 94 por ciento; con agua entubada adentro eran 59.4 por ciento y en 2010 fueron 70.8; y con drenaje conectado a la red pública de 63.5 el porcentaje pasó a 71.3.
El comentario de la autora es en cuanto a la infraestructura y equipamiento de la vivienda, que los indicadores muestran una mejoría evidente, "pues los servicios básicos han tenido un comportamiento ascendente en la última década; en general, siete de cada diez viviendas cuentan con drenaje, agua entubada dentro de la vivienda y dotación diaria de este líquido (aunque este indicador muestra un ligero descenso de 2000 a 2010). El servicio de energía eléctrica es el mejor posicionado, ya que casi 98 por ciento de las viviendas cuentan con él".
Otras buenas noticias son que cada vez un mayor número de unidades utilizan materiales duraderos en techo, muros y pisos, puesto que siete de cada diez viviendas cuentan con techos que se pueden considerar de buena calidad; nueve de cada diez con muros y pisos aceptables, pero... "el rezago en estos indicadores todavía afecta a aproximadamente cuatro millones de viviendas en las que habitan casi 15.6 millones de personas".
Sin embargo, la situación habitacional aún no puede ser catalogada como adecuada o aceptable, puesto que las carencias habitacionales a escala nacional todavía afectan a grandes contingentes de la población.
A su juicio las condiciones que han marcado las formas de producción de la vivienda en el país han dado como resultado un todo muy heterogéneo. De ahí los niveles diversos de calidad: 76.4 por ciento de las viviendas son propiedad de alguna de las personas que la habitan y, de ellas, 62 por ciento las compraron hechas o las mandaron construir, pero una tercera parte (33.3 por ciento) fue autoconstrucción.
Además, 91.7 por ciento del total de las viviendas son casas independientes y, de éstas, solamente 27 por ciento fueron compradas ya construidas, a diferencia del total de departamentos en edificio (5.7 por ciento del total de viviendas), en donde 93 por ciento se adquirieron de esta manera.
En relación a la autoconstrucción (sobre la cual, por nuestra parte recordamos que se impulsó en los años ochenta, como una de las fórmulas para reducir el déficit en materia de vivienda en el país) la investigadora considera: "...como era de esperar, son las que presentan los niveles más bajos de calidad: 44.3 por ciento tiene materiales deficientes en su estructura e instalaciones precarias al interior de ellas; solamente una cuarta parte se puede considerar con una calidad aceptable en estos rubros".
Respecto de las ya construidas dice que presentan casi en su totalidad buena calidad (85 por ciento) y solamente 7.1 por ciento registró muy mala o mala calidad.
El por qué se debe al tipo de proceso de urbanización que sufrió el país, "el cual se caracterizó por una oferta de suelo barato de mala calidad, de tipo irregular y cada vez más alejado de los centros urbanos, que derivó en el modelo de colonias populares cuya edificación básica es la casa independiente autoproducida".
Pero no solamente por ello... "entre los especialistas se reconoce que la política habitacional ha tenido poco éxito en articular las necesidades de vivienda social con la demanda territorial y ha orientado sus acciones fundamentalmente hacia las grandes ciudades, dejando rezagadas a las localidades más pequeñas".
Y agregó: "En ese sentido el modelo de la política social está más relacionado con departamentos en edificios que se encuentran en las grandes concentraciones urbanas (91 por ciento de ellos se ubican en localidades mayores de 100 mil habitantes) y presentan mejores condiciones en este indicador".
También mencionó que la calidad de las instalaciones en el país "va de regular a aceptable (la situación es peor sí se considera que este indicador recupera apenas las condiciones mínimas necesarias para que una vivienda tenga la calidad suficiente para prodigar refugio y protección a sus habitantes)".
Asimismo, muestra que todavía un porcentaje importante no cuenta con las instalaciones básicas para asegurar las condiciones higiénicas y de salud al interior de ella.
* El campo es el reto
Ponce Sernicharo reconoce que en la última década se registraron importantes avances en la dotación de servicios públicos en todos los tamaños de localidad, pero "en las áreas no urbanas o semiurbanas las carencias al interior de las viviendas coinciden con las carencias en servicios públicos", lo que afecta directamente la dotación de satisfactores básicos para sus habitantes "con lo cual se refuerzan las condiciones de inequidad social de la población que habita estas zonas".
Tras recordar la importancia de la disponibilidad y dotación de agua, del drenaje conectado a la red pública o a una fosa séptica, la eliminación de basura, además, de electricidad puntualiza que todo ello está vinculado a la salud y al daño al medio ambiente.
Evidentemente, no deja de lado la dispersión y aislamiento de las comunidades que habitan las áreas menos urbanizadas, lo que "ha sido, en general, tanto la explicación como la justificación del abandono en el que se encuentran dichas áreas; sin embargo, como lo señalaron los especialistas, ya existen nuevas tecnologías que ayudarían a mejorar la calidad y dotación de servicios sin grandes costos".
Mencionó las alternativas: plantas de luz, sistemas ecológicos de drenaje, pozos de agua, almacenamiento de aguas de lluvia, paneles solares, entre otros.
Insiste, en que el tamaño de la localidad en la que habita la población sigue siendo un factor importante en la determinación de la calidad de las casas. "Las de menor población presentan peores condiciones y esta situación se mantiene tanto para el año 2000 como para el 2010. Sin embargo, es posible reconocer que existe en todas ellas una importante mejoría, la cual es más evidente en las localidades no urbanas (menores de 15 mil habitantes)".
Y resaltó que las viviendas en las áreas no urbanas se conforman en promedio de un menor número de cuartos y las habitan en promedio un mayor número de personas. "Esta información se refleja en los índices de hacinamiento según la localidad". En las de menor tamaño el porcentaje de unidades habitacionales que sufren esta situación oscila entre 41 y 46 por ciento, frente a 27 por ciento del total de viviendas de las grandes aglomeraciones urbanas.
El hacinamiento es la marca de las mayores desigualdades, en el país, seguido de la necesidad de servicio sanitario exclusivo y de la carencia de cocina con un uso único.
Y considera evidente, que al parque habitacional del país aún le falta mucho para convertirse en el lugar adecuado que propicie este bienestar y la sana convivencia entre los integrantes del hogar.
sábado, 26 de noviembre de 2011
Renegocia tu renta
(GUIADINMUEBLES.com, 16/11/2011)
Cambiar las condiciones de renta en el precio, responsabilidades o derechos es posible con la negociación adecuada.
Como cualquier contrato, el acuerdo de renta puede ser modificado cuando ambas partes, inquilino y propietario, llegan a un acuerdo. Cuando quieras modificar las condiciones de la renta necesitas lo siguiente:
• Conocer el contrato a fondo. Antes de hablar hay que revisar todos los aspectos del contrato de alquiler. Es importante conocer los derechos y obligaciones que se tienen, con qué índice de precios se elaboró.
• Tener conocimiento de la oferta de la zona. Para controlar los precios de la renta es necesario ubicar los de propiedades similares cercanas. Una lista con propiedades y precios servirá de argumento.
• Conocer la demanda de la zona. Al revisar los precios cercanos convendrá investigar qué tan solicitadas han sido dichas propiedades. En la negociación conviene contemplar la dificultad para encontrar un nuevo inquilino.
• Estar al tanto de los intereses del otro. Las circunstancias particulares de propietarios e inquilinos pueden ayudarnos en la negociación, la situación económica o el número de propiedades que ofrece. No es lo mismo hablar con alguien que acaba de comprarse una casa nueva y tiene que rentarla para poder pagarla, que con alguien que la tiene por herencia y vive de las rentas.
• Tener preparada una alternativa. De las propiedades analizadas es conveniente tener un prospecto listo para valorar un traslado.
• Hablar con determinación, pero con educación y respeto. Recuerda que en la forma de pedir está el dar, ya sea una modificación en el costo de la renta o la cobertura de más responsabilidades, es bueno tener las ideas claras. Hay que insistir en los puntos que se cumplieron y la incertidumbre de tener casero e inquilino seguro.
• Conocer el contrato a fondo. Antes de hablar hay que revisar todos los aspectos del contrato de alquiler. Es importante conocer los derechos y obligaciones que se tienen, con qué índice de precios se elaboró.
• Tener conocimiento de la oferta de la zona. Para controlar los precios de la renta es necesario ubicar los de propiedades similares cercanas. Una lista con propiedades y precios servirá de argumento.
• Conocer la demanda de la zona. Al revisar los precios cercanos convendrá investigar qué tan solicitadas han sido dichas propiedades. En la negociación conviene contemplar la dificultad para encontrar un nuevo inquilino.
• Estar al tanto de los intereses del otro. Las circunstancias particulares de propietarios e inquilinos pueden ayudarnos en la negociación, la situación económica o el número de propiedades que ofrece. No es lo mismo hablar con alguien que acaba de comprarse una casa nueva y tiene que rentarla para poder pagarla, que con alguien que la tiene por herencia y vive de las rentas.
• Tener preparada una alternativa. De las propiedades analizadas es conveniente tener un prospecto listo para valorar un traslado.
• Hablar con determinación, pero con educación y respeto. Recuerda que en la forma de pedir está el dar, ya sea una modificación en el costo de la renta o la cobertura de más responsabilidades, es bueno tener las ideas claras. Hay que insistir en los puntos que se cumplieron y la incertidumbre de tener casero e inquilino seguro.
viernes, 25 de noviembre de 2011
Afecta inseguridad a la construcción
Publicado por Grupo En Concreto en Especial, Inmobiliaria
La inseguridad del país empezó a afectar en algunos estados a los participantes de la industria de la construcción ya que no sólo la actividad delictiva se limita al cobro de peaje o licencias por uso de suelo por parte de la delincuencia, sino también en algunos casos ha llegado al secuestro de empresarios y trabajadores, indicó José Eduardo Correa Abreu, presidente Nacional de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC).
Agregó que este panorama que atenta contra la actividad constructora en el país se da principalmente en estados del norte del país como Tamaulipas, Nuevo León, seguido del estado de Guerrero donde incluso ha habido casos de obras detenidas.
En el caso de Tamaulipas el titular de la CMIC reveló que la cuota que cobran los delincuentes para el transito de los transportes que utilizan los constructores oscila entre 100 y 10 mil pesos, todo depende de la zona y el estado de ánimo de los delincuentes y reveló que también en este estado hay dos empleados desaparecidos, residente de obra y topógrafo.
En guerrero la cuestión no cambia mucho pues “un compañero estaba construyendo un edificio pero como no pago derecho de piso llegaron cuatro camionetas y desalojaron a todos los trabajadores… hasta el momento esta obra tiene cuatro meses parada”, expuso.
Asimismo, en respuesta al número de situaciones de esta índole presentadas Correa Abreu dijo que no existe registro alguno pues en la mayoría de los casos se tiene amenazado al afectado incluso después de denunciar ante las autoridades, como paso con el caso de los empleados en Tamaulipas.
Por otro lado, con respecto al tema de la corrupción en la aportación de dinero para ganar concursos de licitaciones el presidente de la CMIC explicó que no se puede dar por hecho ya que mientras no se denuncie públicamente o exista alguna acta que lo demuestre será muy difícil de comprobar.
“El diezmo es como el sancho todo el mundo sabe que existe pero nadie lo ha comprobado, mientras no se diga que alguien lo ha comprobado o denunciado el diezmo será un mito urbano, no podemos negar ni generalizar que diezmo existe”, comentó.
Por David Romero
La inseguridad del país empezó a afectar en algunos estados a los participantes de la industria de la construcción ya que no sólo la actividad delictiva se limita al cobro de peaje o licencias por uso de suelo por parte de la delincuencia, sino también en algunos casos ha llegado al secuestro de empresarios y trabajadores, indicó José Eduardo Correa Abreu, presidente Nacional de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC).
Agregó que este panorama que atenta contra la actividad constructora en el país se da principalmente en estados del norte del país como Tamaulipas, Nuevo León, seguido del estado de Guerrero donde incluso ha habido casos de obras detenidas.
En el caso de Tamaulipas el titular de la CMIC reveló que la cuota que cobran los delincuentes para el transito de los transportes que utilizan los constructores oscila entre 100 y 10 mil pesos, todo depende de la zona y el estado de ánimo de los delincuentes y reveló que también en este estado hay dos empleados desaparecidos, residente de obra y topógrafo.
En guerrero la cuestión no cambia mucho pues “un compañero estaba construyendo un edificio pero como no pago derecho de piso llegaron cuatro camionetas y desalojaron a todos los trabajadores… hasta el momento esta obra tiene cuatro meses parada”, expuso.
Asimismo, en respuesta al número de situaciones de esta índole presentadas Correa Abreu dijo que no existe registro alguno pues en la mayoría de los casos se tiene amenazado al afectado incluso después de denunciar ante las autoridades, como paso con el caso de los empleados en Tamaulipas.
Por otro lado, con respecto al tema de la corrupción en la aportación de dinero para ganar concursos de licitaciones el presidente de la CMIC explicó que no se puede dar por hecho ya que mientras no se denuncie públicamente o exista alguna acta que lo demuestre será muy difícil de comprobar.
“El diezmo es como el sancho todo el mundo sabe que existe pero nadie lo ha comprobado, mientras no se diga que alguien lo ha comprobado o denunciado el diezmo será un mito urbano, no podemos negar ni generalizar que diezmo existe”, comentó.
Por David Romero
jueves, 24 de noviembre de 2011
Anuncia FCH la Agenda de Impulso a la Vivienda
El presidente Felipe Calderón anunció la Agenda para Impulsar la Vivienda, que es un programa que permitirá comprar vivienda o mejorar la casa de trabajadores que no estén afiliados a las grandes instituciones de seguridad social.
Es la primera vez en la historia que los trabajadores por cuenta propia: taxistas, pequeños comerciantes, ambulantes, albañiles no formales o no permanentes en sus empleos, costureras independientes, meseros, campesinos, son entre otros, el tipo de trabajador que no tiene Infonavit ni Fovissste, pero que a partir de ahora, pueden hacerse de un patrimonio que les dé certidumbre en el presente y confianza en el futuro.
En la explanada Francisco I. Madero, en la residencia oficial de Los Pinos, explicó que esto se logrará mediante esquemas de financiamiento nuevos. Uno para comprar casa y el otro, para ampliar, remodelar, autoconstruir vivienda.
En cuanto al primero, el Gobierno federal ayudará a los interesados a pagar el enganche. Y no sólo eso sino que través de la Comisión Nacional de vivienda y de la Sociedad Hipotecaria Federal, se dará la garantía suficiente a los bancos por el dinero de esas casas para que puedan ofrecer crédito hipotecario a población no afiliada.
La Sociedad Hipotecaria Federal -SHF-, tiene que hacer una revisión cuidadosa de las personas que demanden estos créditos y otorgarán las garantías a los bancos, a las Sofoles y a las Sofomes para que puedan ofrecer crédito a la población no afiliada al Infonavit o al Fovissste.
Con este esquema innovador se espera impulsar en la primera etapa hasta 20 mil viviendas en el 2012.
* Remodelar vivienda
Pero si la persona quiere ampliar, remodelar o construir otro cuarto en el predio que tiene, puede pedir un préstamo ya no en los bancos pero sí en las cajas populares que operan en los municipios más marginados del país.
Estas cajas populares tendrán la confianza de que si el deudor no paga, el Gobierno federal, a través del Fondo Nacional de Habitaciones Populares -Fonahpo-, garantizará ese crédito.
“Estamos confiando en la gente, no a ciegas. Confiamos en la gente que trabaja, que se esmera, con la creación de figuras que permiten financiar vivienda popular”. Se prevé entregar 200 mil financiamientos con este programa.
El presidente Calderón también anunció el fortalecimiento del Programa Renueva tu Hogar del Infonavit, para que más familias puedan renovar su casa. Para atender esta solicitud, el Infonavit y dos instituciones financieras ya formalizaron una alianza para ofrecer financiamiento a los interesados.
Al cierre de este año se calcula que habrán entregado 50 mil créditos a igual número de familias. Gracias a este éxito, hoy 5 instituciones bancarias: ABC Capital, Monex, que ya operaban se les suman Mifel, Banamex y BBVA Bancomer, que invertirán alrededor de 3 mil 100 millones de pesos en el 2012, que permitirán apoyar a más de 100 mil trabajadores para que renueven sus casas y duplicar lo que hizo en 2011.
Estos préstamos van a fluctuar entre 4 mil y 43 mil pesos, vía tarjeta de crédito. Así, utilizarán sus propios ahorros en el Infonavit. En este evento entregó 5 de estas tarjetas a igual número de usuarios.
Luego se refirió a los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables DUIS, esto es que tengan áreas arboladas, juegos infantiles, canchas de basquet, futbol y voleibol; escuelas, comercios, hospitales, vías de comunicación, transporte eficiente.
De estos DUIES dijo que si se construyen bien se generará un nuevo modelo que definirá el rostro habitacional que México deberá tener en el siglo XXI.
Comentó que en los últimos años, se someten a rigurosa evaluación 18 proyectos de este tipo en el país. Ayer entregó los primeros 5 certificados de DUIES a desarrolladores de Valle San Pedro, en Tijuana; El Rehilete, en Villagrán, Guanajuato; Puerta de Ansa, en Nogales, Sonora; El Cielo, en Villahermosa, Tabasco y Terralta, en Tlaquepaque, Jalisco.
Resaltó el presidente Felipe Calderón que tan sólo en estos 5 programas de desarrollo urbano integral sustentable, se pueden construir hasta un cuarto de millón de viviendas.
Fuente: El Financiero
Infonavit hará devolución millonaria a trabajadores
Editorial Metroscubicos.com
22 de Noviembre de 2011
La Comisión de Vivienda de la Cámara de Diputados informó que el Infonavit tendrá que devolvermás de 18 mil millones de pesos a más de un millón de trabajadores por concepto del pago de cuotas desde la creación de este organismo.
Esta acción es el inicio de las reformas a la Ley General del instituto e iniciará el próximo año a nivel nacional, informó Leobardo Soto Martínez, secretario de la Comisión de Vivienda de la Cámara de Diputados.
“Los montos para cada trabajador, según los años laborados y tabulador de su cuota, serán convertidos a pesos y no a veces salario mínimo”, van de 50 mil el más bajo, a 200 mil y 500 mil pesos, el máximo será de 800 mil pesos, explicó el diputado.
Esos recursos serán devueltos porque fueron captados vía las cuotas y por muchos años se destinaron a construir patrimonios familiares.
Esta acción corresponde a la reforma a los artículos 43, 44, 47 y octavo transitorio de la Ley del Infonavit, luego de las miles de querellas presentadas por trabajadores en diversos estados del país en las Juntas de Conciliación y Arbitraje en demanda de la devolución de sus cuotas, que era negada.
Soto Martínez señaló que el dictamen de reforma fue aprobado durante la reunión de trabajo de la Comisión de Vivienda y esta semana será presentado al pleno para su aprobación, la cual “seguramente será aprobado por unanimidad, ya que es una adecuación legislativa que beneficia de manera real y directa a los trabajadores de México”.
Devolución sin denuncia
El diputado dijo que las reformas incluyen al artículo octavo transitorio de la Ley de 1997, el cual establece que el dinero de cuotas no ejercidos por el Infonavit pasará a Hacienda. La propuesta establece que la devolución de los recursos acumulados bajo el régimen de la Ley del Seguro Social vigente hasta el 30 de junio de 1997 y sus rendimientos, serán entregados en una sola exhibición.
“Por fin logramos que el Infonavit regrese a sus verdaderos dueños esos recursos. Primero, la Secretaría de Hacienda los regresará al Infonavit y éste a su vez a los trabajadores cuando lo soliciten, sin restricciones legales”, expresó el legislador.
Dijo que los derechohabientes que no utilizaron su crédito de vivienda en Infonavit recibirán cantidades mayores de dinero y que en los casos de trabajadores fallecidos el dinero podrá ser cobrado por cónyuges o hijos.
Soto Martínez aseguró que los legisladores, tanto en la Cámara de Diputados como en el Senado, acelerarán el trámite para que esta reforma entre en vigor a principios de 2012.
Cabe señalar que la reforma obligará a que se devuelvan las cuotas sin que medie una denuncia; respecto del caso de los trabajadores que aún no se jubilan o pensionan, los legisladores negocian que puedan solicitar el reembolso de las cuotas a partir de los 55 o 65 años de edad.
22 de Noviembre de 2011
La Comisión de Vivienda de la Cámara de Diputados informó que el Infonavit tendrá que devolvermás de 18 mil millones de pesos a más de un millón de trabajadores por concepto del pago de cuotas desde la creación de este organismo.
Esta acción es el inicio de las reformas a la Ley General del instituto e iniciará el próximo año a nivel nacional, informó Leobardo Soto Martínez, secretario de la Comisión de Vivienda de la Cámara de Diputados.
“Los montos para cada trabajador, según los años laborados y tabulador de su cuota, serán convertidos a pesos y no a veces salario mínimo”, van de 50 mil el más bajo, a 200 mil y 500 mil pesos, el máximo será de 800 mil pesos, explicó el diputado.
Esos recursos serán devueltos porque fueron captados vía las cuotas y por muchos años se destinaron a construir patrimonios familiares.
Esta acción corresponde a la reforma a los artículos 43, 44, 47 y octavo transitorio de la Ley del Infonavit, luego de las miles de querellas presentadas por trabajadores en diversos estados del país en las Juntas de Conciliación y Arbitraje en demanda de la devolución de sus cuotas, que era negada.
Soto Martínez señaló que el dictamen de reforma fue aprobado durante la reunión de trabajo de la Comisión de Vivienda y esta semana será presentado al pleno para su aprobación, la cual “seguramente será aprobado por unanimidad, ya que es una adecuación legislativa que beneficia de manera real y directa a los trabajadores de México”.
Devolución sin denuncia
El diputado dijo que las reformas incluyen al artículo octavo transitorio de la Ley de 1997, el cual establece que el dinero de cuotas no ejercidos por el Infonavit pasará a Hacienda. La propuesta establece que la devolución de los recursos acumulados bajo el régimen de la Ley del Seguro Social vigente hasta el 30 de junio de 1997 y sus rendimientos, serán entregados en una sola exhibición.
“Por fin logramos que el Infonavit regrese a sus verdaderos dueños esos recursos. Primero, la Secretaría de Hacienda los regresará al Infonavit y éste a su vez a los trabajadores cuando lo soliciten, sin restricciones legales”, expresó el legislador.
Dijo que los derechohabientes que no utilizaron su crédito de vivienda en Infonavit recibirán cantidades mayores de dinero y que en los casos de trabajadores fallecidos el dinero podrá ser cobrado por cónyuges o hijos.
Soto Martínez aseguró que los legisladores, tanto en la Cámara de Diputados como en el Senado, acelerarán el trámite para que esta reforma entre en vigor a principios de 2012.
Cabe señalar que la reforma obligará a que se devuelvan las cuotas sin que medie una denuncia; respecto del caso de los trabajadores que aún no se jubilan o pensionan, los legisladores negocian que puedan solicitar el reembolso de las cuotas a partir de los 55 o 65 años de edad.
miércoles, 23 de noviembre de 2011
Consiguiendo un monto mayor de crédito
Si el crédito que puedes obtener para comprar una casa o departamento no es suficiente para que compres la casa que necesitas, debido a que no tienes ingresos suficientes o no puedes comprobarlos, existen varias alternativas que puedes aprovechar para que te otorguen un monto mayor de crédito al que solo te corresponde por tus ingresos comprobables.
Les pondré un ejemplo y varias alternativas de solución: una persona que puede comprobar ingresos por 15 mil pesos al mes, puede alcanzar aproximadamente un crédito por 500 mil pesos, claro, este importe puede variar dependiendo el tipo de crédito, la institución que lo otorgue y el valor del inmueble.
Si esta persona quiere comprar una casa con un valor de 1.2 millones, deberá contar con un ahorro de 772 mil pesos para cubrir los 700 mil pesos que le faltan, más 72 mil pesos aproximadamente del costo de la escritura. Pero si no cuenta con el ahorro necesario tiene diversas alternativas para obtener un crédito por una cantidad mayor. Algunas opciones son las siguientes:
Crédito con un obligado solidario. Este tipo de crédito lo otorgan algunas instituciones financieras y consiste en considerar también los ingresos de un obligado solidario que puede ayudar a comprobar ingresos y a cumplir con los pagos del crédito.
En el caso del ejemplo que cito arriba, supongamos que el papá tiene ingresos por 30 mil pesos o más, entonces puede quedar como obligado solidario y aumentar el crédito en 700 mil pesos adicionales a los 500 mil que alcanza el hijo por sus ingresos. Sin embargo deben de contar con el importe relativo al enganche más la comisión que cobra el banco, este variará dependiendo del porcentaje que les presten, considerando el valor de la casa.
El obligado solidario, en el caso del ejemplo, el papá, deberá cubrir los requisitos que le piden al deudor principal y comprobar ingresos, no tener un crédito pendiente que esté pagando, ya que aunque no es limitante, le disminuye su capacidad de crédito; También debe tener un buen historial crediticio. Si está casado, sobre todo si lo está por bienes mancomunados, también el conyugue firma la solicitud con el propósito de revisar sus antecedentes crediticios, etc.
En este tipo de crédito, no importa que deudor principal utilice para este efecto su sub-cuenta de vivienda y además sea un crédito COFINAVIT (crédito de INFONAVIT mas crédito del banco o SOFOL).
En este caso, el inmueble se escritura a nombre del deudor principal y el obligado solo ayuda a pagar, quedando en garantía el inmueble que se adquiere.
Créditos mancomunados. Es un crédito que pueden adquirir dos personas mancomunando sus ingresos, generalmente lo otorgan a matrimonios. En este caso, el inmueble se escritura a nombre de los dos por partes iguales.
INFONAVIT-FOVISSSTE. Este crédito se otorga cuando una persona es derechohabiente del INFONAVIT y el conyugue es derechohabiente del FOVISSSTE. Ambos con relación laboral vigente.
En este caso, el INFONAVIT otorga un crédito, más el saldo de la subcuenta de vivienda, sumados al crédito FOVISSSTE del cónyuge para adquirir una vivienda de mayor valor. En este caso, no importa el valor de la vivienda, ni la ciudad, ni si es nueva o usada. El límite del crédito estará determinado por los ingresos mancomunados de ambos y el valor de la vivienda.
COFINAVIT Ingresos Adicionales. Es un crédito para derechohabientes del INFONAVIT con relación laboral vigente, otorgado por el INFONAVIT conjuntamente con un banco o SOFOL, para trabajadores con un salario de hasta $7,274.10 (menos de 4 VSM) y que reciba ingresos adicionales.
Se otorga considerando el salario base de acuerdo a los ingresos adicionales (propinas, comisiones, etcétera) y se puede solicitar también un crédito conyugal, considerando los ingresos del conyugue.
Ahorro por 6 meses
Otra forma para comprobar tus ingresos, consiste en que ahorres durante al menos seis meses una cantidad fija sin retirar dinero, misma que te servirá de comprobante de ingresos por un lado y por el otro como enganche.
Garantía Inmobiliaria adicional. En el caso que quieras comprar un inmueble por alguna situación especial no lo considera la institución financiera como una garantía o bien, lo considera como una garantía insuficiente, puedes aportar otro inmueble en garantía sobre el cual te darán el crédito. Este tipo de operación puede no ser muy recomendable, te tienes que ir con pies de plomo. Sin embargo existe la posibilidad que lo hagas y vale la pena que la conozcas.
Recomendaciones. Consulta simuladores de crédito, pero tómalos solo como un parámetro de referencia, ya que en la realidad existen muchos factores que pueden hacer variar el monto del crédito real que te otorgarán.
Cuando compres, si haces un contrato de promesa de compraventa o similar previo a la compra y en este documento se considera una pena convencional por incumplimiento, asegúrate que en el contrato se establezca que esta pena no se debe aplicar en caso en que no te otorguen el crédito en la cantidad que necesitas, debiéndote regresar íntegramente y de inmediato el dinero que estas entregando, indicando en el mismo documento, que en este caso, ambas partes quedan liberadas de la obligación de comprar o vender, sin responsabilidad para ninguna de ellas.
martes, 22 de noviembre de 2011
Servicios en casa rentada
(GUIADINMUEBLES.com, 16/11/2011)
Seguramente tu casa rentada contará con los servicios básicos de luz, agua y gas, pero si deseas contratar otros, necesitarás tomar en cuenta los siguientes consejos.
Como propietario e inquilino es importante estar al tanto de los pagos que generen los servicios básicos, pues la falta de estos repercute en la propiedad. No es conveniente incluirlos en el pago de la renta cuando se trata de cantidades variables como el gas o luz.
Tanto inquilino como propietario deberán guardar copias de los recibos para futuras aclaraciones y trámites que necesiten.
Ahora, si requieres de una línea telefónica, conexión a internet o televisión por cable, aunque estos servicios pueden ser contratados, es mejor tener en cuenta la opinión del propietario. Sobre todo cuando la instalación de un servicio requiera de la transformación o modificación de la propiedad, como perforar una pared, abrir paso a un cable o montar una antena satelital.
Como propietario conviene saber qué trámites realiza en inquilino para evitar que una posible falta de pago repercuta en una molestia para ti o los futuros ocupantes de la casa.
Si la propiedad ya cuenta con línea telefónica o alguna otra prestación, convendrá darla de baja y realizar una contratación nueva para evitar cargos que tú no generaste.
Si no quieres recontratar, puedes solicitar el cambio de nombre en tu línea, pero necesitarás no tener adeudos vencidos y presentar una carta de sesión de derechos firmada por el titular donde acepta el cambio de nombre y cede la titularidad.
Al contratar televisión por cable, además de lo anterior, debes considerar que la instalación no comprometa la estructura de la casa. Exige que se tomen en cuenta todos los detalles técnicos.
Tanto inquilino como propietario deberán guardar copias de los recibos para futuras aclaraciones y trámites que necesiten.
Ahora, si requieres de una línea telefónica, conexión a internet o televisión por cable, aunque estos servicios pueden ser contratados, es mejor tener en cuenta la opinión del propietario. Sobre todo cuando la instalación de un servicio requiera de la transformación o modificación de la propiedad, como perforar una pared, abrir paso a un cable o montar una antena satelital.
Como propietario conviene saber qué trámites realiza en inquilino para evitar que una posible falta de pago repercuta en una molestia para ti o los futuros ocupantes de la casa.
Si la propiedad ya cuenta con línea telefónica o alguna otra prestación, convendrá darla de baja y realizar una contratación nueva para evitar cargos que tú no generaste.
Si no quieres recontratar, puedes solicitar el cambio de nombre en tu línea, pero necesitarás no tener adeudos vencidos y presentar una carta de sesión de derechos firmada por el titular donde acepta el cambio de nombre y cede la titularidad.
Al contratar televisión por cable, además de lo anterior, debes considerar que la instalación no comprometa la estructura de la casa. Exige que se tomen en cuenta todos los detalles técnicos.
sábado, 19 de noviembre de 2011
Inmobiliarias e internet: innovando la compra-venta
Escrito por Fuente: InmobiliariasMéxico
Desde la aparición de la Internet y su inserción en la vida cotidiana ésta se ha convertido en una herramienta muy útil para los consumidores, ya que encuentran una gran cantidad de información que les ayuda a realizar una mejor elección. En el campo de las Bienes Raíces la dinámica ha rendido varios frutos, ya que evita que el consumidor se traslade a la vivienda ahorrándole tiempo de búsqueda.
De esta manera, rentar o adquirir una casa se ha hecho más fácil. Al mismo tiempo se han incrementado los portales de Inmobiliarias, mismos que se convierten en puntos de encuentro entre los vendedores y los compradores. Además, estás páginas brindan, con lujo de detalles, las múltiples ofertas de viviendas; información que se ofrece de manera gratuita y hace que un mayor número de consumidores conozca tanto su empresa como sus opciones.
Los portales dedicados a los Bienes Raíces son con una suerte de catálogo/ directorio de empresas en el que es posible contactar a los vendedores ya sea con la agencia Inmobiliaria o con el vendedor directo del inmueble. A diferencia de los muchos sitios que se dedican a la compra-venta de productos, éstos resultan más seguros en el sentido de que no se lleva a cabo la transacción, únicamente se encuentran los parámetros para concretarla.
Incluso, este recurso se ha convertido en el primer paso para iniciar la búsqueda de nuestra casa ideal. Antes se recurría al medio impreso pero no todos contaban con el tiempo de buscar página por página escrita la ubicación, precio y detalles de la vivienda, además de que tampoco se contaba con las suficientes imágenes como para sentirse atraído por el anuncio. Ahora, con el recurso de la red, se han visto beneficiadas ambas partes, la que vende y la que compra.
Los diversos sitios de Bienes Raíces tienen la opción de mostrar a detalle imágenes de las Casas en venta o renta. De hecho, echando mano de la más alta tecnología, es posible hacer visitas virtuales a algunas Casas, con lo que es más fácil “visitar” nuestras opciones. De esta manera, la innovación de las tecnologías de la comunicación abren las puertas a las opciones que nos impulsan a la búsqueda de nuestro patrimonio
Desde la aparición de la Internet y su inserción en la vida cotidiana ésta se ha convertido en una herramienta muy útil para los consumidores, ya que encuentran una gran cantidad de información que les ayuda a realizar una mejor elección. En el campo de las Bienes Raíces la dinámica ha rendido varios frutos, ya que evita que el consumidor se traslade a la vivienda ahorrándole tiempo de búsqueda.
De esta manera, rentar o adquirir una casa se ha hecho más fácil. Al mismo tiempo se han incrementado los portales de Inmobiliarias, mismos que se convierten en puntos de encuentro entre los vendedores y los compradores. Además, estás páginas brindan, con lujo de detalles, las múltiples ofertas de viviendas; información que se ofrece de manera gratuita y hace que un mayor número de consumidores conozca tanto su empresa como sus opciones.
Los portales dedicados a los Bienes Raíces son con una suerte de catálogo/ directorio de empresas en el que es posible contactar a los vendedores ya sea con la agencia Inmobiliaria o con el vendedor directo del inmueble. A diferencia de los muchos sitios que se dedican a la compra-venta de productos, éstos resultan más seguros en el sentido de que no se lleva a cabo la transacción, únicamente se encuentran los parámetros para concretarla.
Incluso, este recurso se ha convertido en el primer paso para iniciar la búsqueda de nuestra casa ideal. Antes se recurría al medio impreso pero no todos contaban con el tiempo de buscar página por página escrita la ubicación, precio y detalles de la vivienda, además de que tampoco se contaba con las suficientes imágenes como para sentirse atraído por el anuncio. Ahora, con el recurso de la red, se han visto beneficiadas ambas partes, la que vende y la que compra.
Los diversos sitios de Bienes Raíces tienen la opción de mostrar a detalle imágenes de las Casas en venta o renta. De hecho, echando mano de la más alta tecnología, es posible hacer visitas virtuales a algunas Casas, con lo que es más fácil “visitar” nuestras opciones. De esta manera, la innovación de las tecnologías de la comunicación abren las puertas a las opciones que nos impulsan a la búsqueda de nuestro patrimonio
jueves, 17 de noviembre de 2011
Invertirán en proyecto "Nuevo Mayab"
Proyectan para la zona metropolitana de Cancún un Desarrollo Urbano Integral Sustentable (DUIS) denominado “Nuevo Mayab”
elfinanciero.com.mx
Chetumal, Q. Roo.- Con una inversión aproximada de 14,000 millones de pesos, el Consorcio ARA en sociedad con Grupo Hogares Unión proyectan para la zonametropolitana de Cancún un Desarrollo Urbano Integral Sustentable (DUIS) denominado“Nuevo Mayab”, de 50,000 viviendas.
Con una proyección a largo plazo hasta el año 2030, se permitirá en mucho resolver elproblema de un hogar seguro y de calidad para las familias del norte de la entidad.
El secretario de Desarrollo Urbano de Quintana Roo, Mauricio Rodríguez Marrufo, indicó que duranteuna reunión sostenida con el director general de la Sociedad Hipotecaria Federal Javier Gavito y con el presidente del Consejo de Administración y Director General del Consorcio ARA, GermánAhumada Russek; así como la subsecretaria de Fomento y Normatividad de la Semarnat, Sandra Herrera Flores y el director General de Hogares Unión, Issac Metta Cohen; el titular de la SEDUhabló de la importancia que tiene para Quintana Roo la creación de DUIS que permitan a las familiascontar con viviendas de calidad y basadas en el cuidado del medio ambiente.
Destacó el trabajo que hace el Gobierno del Estado a través de la SEDU para lograr inversiones paraQuintana Roo, basado en el cuidado al medio ambiente y a la normatividad que marquen las leyesdel Estado y la Federación, para dar certidumbre y seguridad a sus habitantes.
Por ello, subrayó, se analiza de manera detallada esta propuesta para que sea del todo benéficahacia la ciudadanía.
El funcionario explicó que los DUIS son proyectos mixtos en los que participan los gobiernosFederal, Estatal, Municipal, desarrolladores y propietarios de tierra que contemplan vivienda,infraestructura, servicios, equipamiento, comercio, educación, salud, industria, esparcimiento y otrosinsumos que contribuyen con la competitividad de la ciudad y el cuidado del medio ambiente.
Precisó que “Nuevo Mayab” se proyecta para contar con 177 mil habitantes que representarán el 22% de la población de la zona Metropolitana de Cancún al año 2030, apegándose al Programa deDesarrollo Urbano Estatal y Municipal y Programa Parcial del Polígono 11 (2008) como InstrumentoUrbano rector.
De acuerdo con datos del Consejo Nacional de Población (Conapo), actualmente la zonametropolitana de Benito Juárez e Isla Mujeres cuenta con 750 mil habitantes, para el 2030 se estimaque tendrá alrededor de un millón 314,000 habitantes, anotó.
El parque habitacional de la zona Metropolitana de Benito Juárez e Isla Mujeres actualmente seestima en 201 mil viviendas, proyectando un crecimiento al año 2030 en 407,000 viviendas, con undesarrollo anual de 8,500 viviendas, aseguró.
“Nuevo Mayab”, señaló, representará el 17% del crecimiento con una proyección de 50,000 viviendas, y en su interior se pretenden generar 4,700 empleos directos (comercio, industria, reserva natural).
Rodríguez Marrufo resaltó la importancia de la creación de DUIS en Quintana Roo, pues constituyenuna opción de desarrollo armónico en una entidad y les permite a las familias contar con todos losservicios a su alcance, pues estos proyectos incluyen escuelas, clínicas, parques, iluminaciónpública y demás con energías renovables para el cuidado del medio ambiente.
En el país únicamente cuatro estados cuentan con estos nuevos desarrollos de vivienda pues por losmateriales y conceptos que manejan la inversión es elevada pero el beneficio para la gente es mayor,subrayó.
Este proyecto, agregó, beneficiará no sólo a la población de Cancún sino a lacorrespondiente a la parte continental de Isla Mujeres y el beneficio sería integral
elfinanciero.com.mx
Chetumal, Q. Roo.- Con una inversión aproximada de 14,000 millones de pesos, el Consorcio ARA en sociedad con Grupo Hogares Unión proyectan para la zonametropolitana de Cancún un Desarrollo Urbano Integral Sustentable (DUIS) denominado“Nuevo Mayab”, de 50,000 viviendas.
Con una proyección a largo plazo hasta el año 2030, se permitirá en mucho resolver elproblema de un hogar seguro y de calidad para las familias del norte de la entidad.
El secretario de Desarrollo Urbano de Quintana Roo, Mauricio Rodríguez Marrufo, indicó que duranteuna reunión sostenida con el director general de la Sociedad Hipotecaria Federal Javier Gavito y con el presidente del Consejo de Administración y Director General del Consorcio ARA, GermánAhumada Russek; así como la subsecretaria de Fomento y Normatividad de la Semarnat, Sandra Herrera Flores y el director General de Hogares Unión, Issac Metta Cohen; el titular de la SEDUhabló de la importancia que tiene para Quintana Roo la creación de DUIS que permitan a las familiascontar con viviendas de calidad y basadas en el cuidado del medio ambiente.
Destacó el trabajo que hace el Gobierno del Estado a través de la SEDU para lograr inversiones paraQuintana Roo, basado en el cuidado al medio ambiente y a la normatividad que marquen las leyesdel Estado y la Federación, para dar certidumbre y seguridad a sus habitantes.
Por ello, subrayó, se analiza de manera detallada esta propuesta para que sea del todo benéficahacia la ciudadanía.
El funcionario explicó que los DUIS son proyectos mixtos en los que participan los gobiernosFederal, Estatal, Municipal, desarrolladores y propietarios de tierra que contemplan vivienda,infraestructura, servicios, equipamiento, comercio, educación, salud, industria, esparcimiento y otrosinsumos que contribuyen con la competitividad de la ciudad y el cuidado del medio ambiente.
Precisó que “Nuevo Mayab” se proyecta para contar con 177 mil habitantes que representarán el 22% de la población de la zona Metropolitana de Cancún al año 2030, apegándose al Programa deDesarrollo Urbano Estatal y Municipal y Programa Parcial del Polígono 11 (2008) como InstrumentoUrbano rector.
De acuerdo con datos del Consejo Nacional de Población (Conapo), actualmente la zonametropolitana de Benito Juárez e Isla Mujeres cuenta con 750 mil habitantes, para el 2030 se estimaque tendrá alrededor de un millón 314,000 habitantes, anotó.
El parque habitacional de la zona Metropolitana de Benito Juárez e Isla Mujeres actualmente seestima en 201 mil viviendas, proyectando un crecimiento al año 2030 en 407,000 viviendas, con undesarrollo anual de 8,500 viviendas, aseguró.
“Nuevo Mayab”, señaló, representará el 17% del crecimiento con una proyección de 50,000 viviendas, y en su interior se pretenden generar 4,700 empleos directos (comercio, industria, reserva natural).
Rodríguez Marrufo resaltó la importancia de la creación de DUIS en Quintana Roo, pues constituyenuna opción de desarrollo armónico en una entidad y les permite a las familias contar con todos losservicios a su alcance, pues estos proyectos incluyen escuelas, clínicas, parques, iluminaciónpública y demás con energías renovables para el cuidado del medio ambiente.
En el país únicamente cuatro estados cuentan con estos nuevos desarrollos de vivienda pues por losmateriales y conceptos que manejan la inversión es elevada pero el beneficio para la gente es mayor,subrayó.
Este proyecto, agregó, beneficiará no sólo a la población de Cancún sino a lacorrespondiente a la parte continental de Isla Mujeres y el beneficio sería integral
miércoles, 16 de noviembre de 2011
Cómo comprar o vender un inmueble mediante poder
Editorial Metroscubicos.com
02 de Noviembre de 2011
Con el propósito de evitar situaciones confusas entre compradores o vendedores que han otorgado o recibido un poder, es conveniente que dicho poder cubra algunas formalidades y sea acorde al fin que se persigue, además de que se deben tomar ciertas precauciones para la protección de las partes y verificar su validez y vigencia.
Hay distintas razones por la cual un propietario o comprador de un inmueble pueden otorgar un poder para que sea representado en la operación de compra-venta. Los motivos pueden variar desde la imposibilidad para asistir a la firma por la cuestión que sea o residir fuera de la ciudad; hasta llegar al extremo que el comprador solicite al vendedor le otorgue un poder en tanto pueda escriturar el inmueble.
¿Qué es un poder?
La otorgación de un poder es un mandato, un contrato por el cual el mandatario (quien recibe el poder) se obliga a ejecutar por cuenta del mandante (quien otorga el poder), actos jurídicos que este le encarga.
Para una compra-venta de inmuebles, el mandato debe ser general, este tipo de mandato es el que se otorga para pleitos y cobranzas, para administrar bienes y para ejercer actos de dominio (propiedad). Los demás tienen carácter de especiales.
En este caso el que nos compete es el poder general, que debe otorgarse en escritura pública o en carta firmada ante dos testigos y ratificadas las firmas del otorgante y testigos ante Notario, ante jueces o autoridades administrativas correspondientes.
Lo conveniente en el caso de compra-venta de inmuebles es que se otorgue en escritura púbica. El Notario es quien dará forma y contenido al poder acorde a la ley, a la operación que se lleve a cabo y a la voluntad de las partes, dando certeza y viabilidad a la operación. Podrá incluir cláusulas especiales o limitar el poder, por ejemplo: al inmueble motivo de la operación.
Si vas a adquirir un inmueble cuyo propietario estará representado por un tercero, es recomendable que:
1.- Que el Notario que llevará a cabo la compra-venta revise el poder con tiempo suficiente, por si dicho instrumento no cumple con las formalidades necesarias se pueda sustituir a tiempo por otro que cubra lo necesario.
2.- Verificar que la notaría que otorgó el poder, realmente lo haya otorgado, se encuentre a favor de la persona que representará al propietario y contenga los términos del mismo.
3.- Tratar de obtener la certeza que el poder no ha sido revocado ni limitado en forma alguna.
4.- Verificar que quien otorgó el poder (poderdante) se encuentre vivo, ya que la muerte es una de las causales de terminación del mandato. Existe jurisprudencia en sentido contrario, entre otras las que indican que el poder subsiste después de la muerte en tanto no se haya formalizado la sucesión.
5.- Existen más formalidades y situaciones que si no se toman en cuenta hacen inválido o se tiene por terminado el mandato. De allí la importancia que el Notario lo revise, además lo debe relacionar en la escritura de compra-venta.
Si como propietario otorgas un poder a un tercero para que te represente en la compra-venta y cobre en tu nombre. Es conveniente que el poder se limite al inmueble que se está vendiendo.
En caso necesario, el poder podría incluir condiciones específicas como: precio, forma de pago, a nombre de quien se debe escriturar, limitar la vigencia del mismo una fecha, etcétera. En este caso, si se incluyen condiciones en el poder que pudieran variar a la firma de la escritura de compra-venta, como suele ocurrir, podría imposibilitar la compra-venta con ese instrumento.
Si otorgas un poder para que compren un inmueble en tu representación. Debes ser cuidadoso con las instrucciones que das a tu apoderado fuera del poder, en especial en que el pago sea por la cantidad correcta, contra la firma de la escritura y se reciba la posesión del inmueble de inmediato y en las condiciones y con los accesorios convenidos.
Valdría la pena que tu apoderado vea el inmueble antes de la firma y que estés localizable por vía telefónica por si se presenta alguna situación contraria a tus instrucciones.
Si el vendedor te otorga un poder general irrevocable limitado al inmueble que adquiriste como comprador mediante un contrato privado de compraventa. El apoderado no se puede escriturar a sí mismo, por lo que el poder debe estar a nombre de un tercero si quiere escriturar a tu nombre.
Este tipo de operación se hace cuando por falta de liquides del comprador no puede cubrir de momento la escrituración, o por alguna situación especial del inmueble, de los vendedores o de los compradores, no se puede o no desean escriturar en ese momento.
Si bien, adquiriste una propiedad y en cualquier momento teóricamente puedes escriturar, no surte efectos contra tercero si la compra-venta no está inscrita en el Registro Público de la Propiedad. Por tal motivo, te pueden embargar el inmueble por deudas de la persona que te vendió, por cuestiones laborales, mercantiles o te podrían invalidar el poder.
Por otro lado, podrían resultar gravámenes y adeudos que debieron ser cubiertos por el vendedor en su momento y que deberás cubrir tú, esto, además de generar problemas con el vendedor, te será difícil cobrarlos si no se hizo en su momento.
En estos casos podrías demandar y seguir un pleito judicial, pero mejor haz las cosas bien desde un principio. Si compras, simple y llanamente hazlo mediante escritura pública para que realmente estés protegido.
La compra venta de inmuebles mediante un poder que cumpla con las formalidades necesarias es totalmente valido, sin embargo toma tus precauciones para minimizar riesgos.
02 de Noviembre de 2011
Con el propósito de evitar situaciones confusas entre compradores o vendedores que han otorgado o recibido un poder, es conveniente que dicho poder cubra algunas formalidades y sea acorde al fin que se persigue, además de que se deben tomar ciertas precauciones para la protección de las partes y verificar su validez y vigencia.
Hay distintas razones por la cual un propietario o comprador de un inmueble pueden otorgar un poder para que sea representado en la operación de compra-venta. Los motivos pueden variar desde la imposibilidad para asistir a la firma por la cuestión que sea o residir fuera de la ciudad; hasta llegar al extremo que el comprador solicite al vendedor le otorgue un poder en tanto pueda escriturar el inmueble.
¿Qué es un poder?
La otorgación de un poder es un mandato, un contrato por el cual el mandatario (quien recibe el poder) se obliga a ejecutar por cuenta del mandante (quien otorga el poder), actos jurídicos que este le encarga.
Para una compra-venta de inmuebles, el mandato debe ser general, este tipo de mandato es el que se otorga para pleitos y cobranzas, para administrar bienes y para ejercer actos de dominio (propiedad). Los demás tienen carácter de especiales.
En este caso el que nos compete es el poder general, que debe otorgarse en escritura pública o en carta firmada ante dos testigos y ratificadas las firmas del otorgante y testigos ante Notario, ante jueces o autoridades administrativas correspondientes.
Lo conveniente en el caso de compra-venta de inmuebles es que se otorgue en escritura púbica. El Notario es quien dará forma y contenido al poder acorde a la ley, a la operación que se lleve a cabo y a la voluntad de las partes, dando certeza y viabilidad a la operación. Podrá incluir cláusulas especiales o limitar el poder, por ejemplo: al inmueble motivo de la operación.
Si vas a adquirir un inmueble cuyo propietario estará representado por un tercero, es recomendable que:
1.- Que el Notario que llevará a cabo la compra-venta revise el poder con tiempo suficiente, por si dicho instrumento no cumple con las formalidades necesarias se pueda sustituir a tiempo por otro que cubra lo necesario.
2.- Verificar que la notaría que otorgó el poder, realmente lo haya otorgado, se encuentre a favor de la persona que representará al propietario y contenga los términos del mismo.
3.- Tratar de obtener la certeza que el poder no ha sido revocado ni limitado en forma alguna.
4.- Verificar que quien otorgó el poder (poderdante) se encuentre vivo, ya que la muerte es una de las causales de terminación del mandato. Existe jurisprudencia en sentido contrario, entre otras las que indican que el poder subsiste después de la muerte en tanto no se haya formalizado la sucesión.
5.- Existen más formalidades y situaciones que si no se toman en cuenta hacen inválido o se tiene por terminado el mandato. De allí la importancia que el Notario lo revise, además lo debe relacionar en la escritura de compra-venta.
Si como propietario otorgas un poder a un tercero para que te represente en la compra-venta y cobre en tu nombre. Es conveniente que el poder se limite al inmueble que se está vendiendo.
En caso necesario, el poder podría incluir condiciones específicas como: precio, forma de pago, a nombre de quien se debe escriturar, limitar la vigencia del mismo una fecha, etcétera. En este caso, si se incluyen condiciones en el poder que pudieran variar a la firma de la escritura de compra-venta, como suele ocurrir, podría imposibilitar la compra-venta con ese instrumento.
Si otorgas un poder para que compren un inmueble en tu representación. Debes ser cuidadoso con las instrucciones que das a tu apoderado fuera del poder, en especial en que el pago sea por la cantidad correcta, contra la firma de la escritura y se reciba la posesión del inmueble de inmediato y en las condiciones y con los accesorios convenidos.
Valdría la pena que tu apoderado vea el inmueble antes de la firma y que estés localizable por vía telefónica por si se presenta alguna situación contraria a tus instrucciones.
Si el vendedor te otorga un poder general irrevocable limitado al inmueble que adquiriste como comprador mediante un contrato privado de compraventa. El apoderado no se puede escriturar a sí mismo, por lo que el poder debe estar a nombre de un tercero si quiere escriturar a tu nombre.
Este tipo de operación se hace cuando por falta de liquides del comprador no puede cubrir de momento la escrituración, o por alguna situación especial del inmueble, de los vendedores o de los compradores, no se puede o no desean escriturar en ese momento.
Si bien, adquiriste una propiedad y en cualquier momento teóricamente puedes escriturar, no surte efectos contra tercero si la compra-venta no está inscrita en el Registro Público de la Propiedad. Por tal motivo, te pueden embargar el inmueble por deudas de la persona que te vendió, por cuestiones laborales, mercantiles o te podrían invalidar el poder.
Por otro lado, podrían resultar gravámenes y adeudos que debieron ser cubiertos por el vendedor en su momento y que deberás cubrir tú, esto, además de generar problemas con el vendedor, te será difícil cobrarlos si no se hizo en su momento.
En estos casos podrías demandar y seguir un pleito judicial, pero mejor haz las cosas bien desde un principio. Si compras, simple y llanamente hazlo mediante escritura pública para que realmente estés protegido.
La compra venta de inmuebles mediante un poder que cumpla con las formalidades necesarias es totalmente valido, sin embargo toma tus precauciones para minimizar riesgos.
Fuente: El Universal.mx |
lunes, 14 de noviembre de 2011
Antes de comprar identifica la casa que más te convenga
(GUIADINMUEBLES.com)
Las diferentes instituciones que otorgan créditos para comprar casa han establecido una clasificación, para que te apoyes en la compra de una propiedad. Este rango contempla el valor de la propiedad en cuestión.
Para que el sector hipotecario cuente con una misma nomenclatura que segmente el mercado y las operaciones sean más eficientes el Infonavit, la Sociedad Hipotecaria Federal, Conavi, los Bancos, Sofoles, Fovissste y la Asociación Hipotecaria Mexicana determinaron este estándar de industria.
Esta clasificación te ayuda en la compra de tu casa porque iguala los diferentes tipos de viviendas según su valor, tomando como referencia y unidad de medida el salario mínimo para la zona A, es decir la de valor más alto (ubicado en 2011 en 59.82 pesos diarios).
Así las clasificaciones se dividen en:
*Casa de Interés social económica hasta $211,763 pesos, equivalentes a 118 Veces el Salario Mínimo (VSM)
*Casa de Interés social popular de hasta $358,920 pesos, en el margen de 118.1 a 200 VSM
*Casa de Interés social tradicional de hasta $628,110pesos, en el margen de 200.1 a 350 VSM
*Media de hasta $1, 345,950 pesos, en el margen de 350.1 a 750 VSM
*Residencial de hasta $2, 691,900 pesos, en el margen de 750.1 a 1500 VSM
*Residencial Plus superior a las 1500 VSM, es decir a partir de $2, 691, 901 pesos.
Es importante destacar, que esta homologación de valor de vivienda, es independiente de las distintas denominaciones que puedan utilizarse para otorgar créditos hipotecarios en el mercado. O de los productos existentes en un determinado momento, por parte de los institutos y entidades financieras.
Aunque no deja de ser útil para comprar debido a que elegir una vivienda en el rango que te convenga asegura que podrás obtenerla de manera más fácil, con los productos que se diseñen para ese sector.
Las diferentes instituciones que otorgan créditos para comprar casa han establecido una clasificación, para que te apoyes en la compra de una propiedad. Este rango contempla el valor de la propiedad en cuestión.
Para que el sector hipotecario cuente con una misma nomenclatura que segmente el mercado y las operaciones sean más eficientes el Infonavit, la Sociedad Hipotecaria Federal, Conavi, los Bancos, Sofoles, Fovissste y la Asociación Hipotecaria Mexicana determinaron este estándar de industria.
Esta clasificación te ayuda en la compra de tu casa porque iguala los diferentes tipos de viviendas según su valor, tomando como referencia y unidad de medida el salario mínimo para la zona A, es decir la de valor más alto (ubicado en 2011 en 59.82 pesos diarios).
Así las clasificaciones se dividen en:
*Casa de Interés social económica hasta $211,763 pesos, equivalentes a 118 Veces el Salario Mínimo (VSM)
*Casa de Interés social popular de hasta $358,920 pesos, en el margen de 118.1 a 200 VSM
*Casa de Interés social tradicional de hasta $628,110pesos, en el margen de 200.1 a 350 VSM
*Media de hasta $1, 345,950 pesos, en el margen de 350.1 a 750 VSM
*Residencial de hasta $2, 691,900 pesos, en el margen de 750.1 a 1500 VSM
*Residencial Plus superior a las 1500 VSM, es decir a partir de $2, 691, 901 pesos.
Es importante destacar, que esta homologación de valor de vivienda, es independiente de las distintas denominaciones que puedan utilizarse para otorgar créditos hipotecarios en el mercado. O de los productos existentes en un determinado momento, por parte de los institutos y entidades financieras.
Aunque no deja de ser útil para comprar debido a que elegir una vivienda en el rango que te convenga asegura que podrás obtenerla de manera más fácil, con los productos que se diseñen para ese sector.
jueves, 10 de noviembre de 2011
8 Útiles consejos para elegir un crédito hipotecario
Adquirir una casa-habitación mediante un crédito hipotecario es una decisión muy importante que requiere evaluar nuestra capacidad de pago a mediano y largo plazo, ya que la mayoría de los financiamientos ofrecen plazos de 5 hasta 20 y 25 años. Cuando se revisan las opciones que existen en el mercado de los créditos hipotecarios hay que considerar diversos puntos como los siguientes:
Servicio. Tiempo de respuesta para la autorización del crédito.
Tasa. Aun cuando sigue siendo importante escoger la mejor tasa del mercado, ésta no garantiza el mejor financiamiento, ya que la tasa sólo es un componente de éste.
Enganche. Deberá usted conocer exactamente el enganche que se le solicite.
Pagos. Considere el monto al que asciende la mensualidad exacta. Si contrata un crédito a tasa fija, vigile que las mensualidades sean realmente iguales.
Comisiones. Tome en cuenta el monto de la comisión por apertura y si existen comisiones por pagos anticipados.
Beneficios. Revise los beneficios que ofrecen las diferentes instituciones: Seguro de Desempleo, de Vida y Daños, pago por cada mil de crédito, etc.
Planes de Financiamiento. Verifique los diferentes planes que existen. El programa Apoyo Infonavit es una excelente alternativa de financiamiento.
Para comprar una vivienda a crédito lo primero es definir perfectamente tu capacidad de pago, para ello te sugerimos:
Servicio. Tiempo de respuesta para la autorización del crédito.
Tasa. Aun cuando sigue siendo importante escoger la mejor tasa del mercado, ésta no garantiza el mejor financiamiento, ya que la tasa sólo es un componente de éste.
Enganche. Deberá usted conocer exactamente el enganche que se le solicite.
Pagos. Considere el monto al que asciende la mensualidad exacta. Si contrata un crédito a tasa fija, vigile que las mensualidades sean realmente iguales.
Comisiones. Tome en cuenta el monto de la comisión por apertura y si existen comisiones por pagos anticipados.
Beneficios. Revise los beneficios que ofrecen las diferentes instituciones: Seguro de Desempleo, de Vida y Daños, pago por cada mil de crédito, etc.
Planes de Financiamiento. Verifique los diferentes planes que existen. El programa Apoyo Infonavit es una excelente alternativa de financiamiento.
Para comprar una vivienda a crédito lo primero es definir perfectamente tu capacidad de pago, para ello te sugerimos:
Definir cuánto puedes pagar de enganche.Estimar de acuerdo a tus ingresos, cuánto puedes pagar mensualmente por el crédito.
Estimar el monto de crédito al que tienes acceso.
Una vez claro ese aspecto, , te sugerimos conocer los siguientes conceptos:
Condiciones de los créditos
1.- Plazo del créditoPuede estar expresado en meses o años.
A mayor plazo el pago puede ser menor.
2.- Tasa de interésEs el estímulo que cobran los intermediarios por prestar dinero.
3.- Comisiones de administraciónEs posible que algunos intermediarios hagan explícito un cobro por administrar el crédito.
Puede expresarse en porcentaje del crédito o en un monto fijo.
4.- Denominación del créditoPesos u Udis
La unidad de inversión (Udi) es una unidad de cuenta de valor real constante, en la que pueden denominarse títulos de crédito, salvo cheques y en general contratos mercantiles u otros actos de comercio. De esta manera si una persona debe 10 Udis y la Udi vale $4 pesos, debe $40 pesos; si la Udi vale $4.2 pesos, debe $42 pesos.
Su valor es constante y su precio se ajusta a diario conforme al Índice Nacional de Precios al Consumidor. Desde el 4 de abril de 1995, el Banco de México publica cada 15 días en el Diario Oficial el valor en moneda nacional de la Unidad de Inversión, lo cual puedes consultar en la página web de cualquier banco o Sofol.
5.- Características de las mensualidadesLos pagos mensuales pueden ser fijos o incrementarse conforme pasa el tiempo.
6.- Penalizaciones por prepagoAlgunas instituciones cobran una penalización si realizas un pago anticipado.
7.- Costos del crédito hipotecarioPor apertura de crédito.- Es la comisión que cobra el intermediario por los trámites de apertura de crédito, expresada como porcentaje del monto solicitado.
Avalúo.- Es el costo que cobra el intermediario por determinar el valor de la vivienda que quieres adquirir. Este costo se expresa como un porcentaje del valor de la vivienda.
Estudios de crédito (buró de crédito y estudio socioeconómico).- Es el pago por la investigación y verificación de la información proporcionada y por el análisis del crédito, puede estar expresada en pesos, Udis o como porcentaje del crédito.
Enganche.- Es el desembolso inicial que deberás hacer como complemento del crédito.
Factor de pago al millar.- Es la referencia con la que se calcula la primera mensualidad y se refiere al pago que debes realizar por cada mil pesos de crédito que recibes. Por ejemplo si el factor de pago es 11 y el crédito es por $400 mil pesos, significa que tu primer pago será de $4 mil 400 pesos.
8.- Costo Anualizado Total (CAT)Es el costo que, para efectos informativos, anualiza la totalidad de los costos directos inherentes al crédito garantizado que otorguen las entidades, incluyendo los seguros que se exija contratar y excluyendo las contribuciones federales y locales, así como los costos correspondientes a trámites y servicios prestados por terceros.
El cálculo del CAT debe incluir:a) Monto del crédito garantizado a la vivienda
b) Descuentos o bonificaciones
c) Comisiones por análisis, otorgamiento o apertura y/o administración, cobertura y cobranza del crédito
d) Amortizaciones ordinarias de principal
e) Intereses ordinarios
f) Primas de los seguros que se exija contratar al acreditado
g) Costo de avalúo
h) Cualquier otro cargo o gasto que la Entidad directa o indirectamente cobre o establezca como condición al cliente por el proceso de otorgamiento, celebración y administración del Crédito Garantizado a la Vivienda aunque no sea parte del contrato, así como cualquier otra cantidad que el cliente pudiera recibir en caso de contratar el Crédito Garantizado a la Vivienda.
Estimar el monto de crédito al que tienes acceso.
Una vez claro ese aspecto, , te sugerimos conocer los siguientes conceptos:
Condiciones de los créditos
1.- Plazo del créditoPuede estar expresado en meses o años.
A mayor plazo el pago puede ser menor.
2.- Tasa de interésEs el estímulo que cobran los intermediarios por prestar dinero.
3.- Comisiones de administraciónEs posible que algunos intermediarios hagan explícito un cobro por administrar el crédito.
Puede expresarse en porcentaje del crédito o en un monto fijo.
4.- Denominación del créditoPesos u Udis
La unidad de inversión (Udi) es una unidad de cuenta de valor real constante, en la que pueden denominarse títulos de crédito, salvo cheques y en general contratos mercantiles u otros actos de comercio. De esta manera si una persona debe 10 Udis y la Udi vale $4 pesos, debe $40 pesos; si la Udi vale $4.2 pesos, debe $42 pesos.
Su valor es constante y su precio se ajusta a diario conforme al Índice Nacional de Precios al Consumidor. Desde el 4 de abril de 1995, el Banco de México publica cada 15 días en el Diario Oficial el valor en moneda nacional de la Unidad de Inversión, lo cual puedes consultar en la página web de cualquier banco o Sofol.
5.- Características de las mensualidadesLos pagos mensuales pueden ser fijos o incrementarse conforme pasa el tiempo.
6.- Penalizaciones por prepagoAlgunas instituciones cobran una penalización si realizas un pago anticipado.
7.- Costos del crédito hipotecarioPor apertura de crédito.- Es la comisión que cobra el intermediario por los trámites de apertura de crédito, expresada como porcentaje del monto solicitado.
Avalúo.- Es el costo que cobra el intermediario por determinar el valor de la vivienda que quieres adquirir. Este costo se expresa como un porcentaje del valor de la vivienda.
Estudios de crédito (buró de crédito y estudio socioeconómico).- Es el pago por la investigación y verificación de la información proporcionada y por el análisis del crédito, puede estar expresada en pesos, Udis o como porcentaje del crédito.
Enganche.- Es el desembolso inicial que deberás hacer como complemento del crédito.
Factor de pago al millar.- Es la referencia con la que se calcula la primera mensualidad y se refiere al pago que debes realizar por cada mil pesos de crédito que recibes. Por ejemplo si el factor de pago es 11 y el crédito es por $400 mil pesos, significa que tu primer pago será de $4 mil 400 pesos.
8.- Costo Anualizado Total (CAT)Es el costo que, para efectos informativos, anualiza la totalidad de los costos directos inherentes al crédito garantizado que otorguen las entidades, incluyendo los seguros que se exija contratar y excluyendo las contribuciones federales y locales, así como los costos correspondientes a trámites y servicios prestados por terceros.
El cálculo del CAT debe incluir:a) Monto del crédito garantizado a la vivienda
b) Descuentos o bonificaciones
c) Comisiones por análisis, otorgamiento o apertura y/o administración, cobertura y cobranza del crédito
d) Amortizaciones ordinarias de principal
e) Intereses ordinarios
f) Primas de los seguros que se exija contratar al acreditado
g) Costo de avalúo
h) Cualquier otro cargo o gasto que la Entidad directa o indirectamente cobre o establezca como condición al cliente por el proceso de otorgamiento, celebración y administración del Crédito Garantizado a la Vivienda aunque no sea parte del contrato, así como cualquier otra cantidad que el cliente pudiera recibir en caso de contratar el Crédito Garantizado a la Vivienda.
Fuente: Canadevi
Costo de dólar aplaza compraventa de casas
Cinco de cada 10 personas o matrimonios han aplazado la compra de una casa o departamento, debido a la volatilidad en el tipo de cambio y la amenaza de una nueva crisis financiera global.
Aunque los especialistas aseguran que no se espera una recesión de la magnitud de 2009, un estudio de la firma inmobiliaria Nocnok reveló que por cada 10% que avanza el costo del dólar, el precio de la vivienda sube 4%.
Carlos Alatorre, Dir de Nocnok, explicó que lo anterior obedece al costo de los insumos como el acero, cemento y artículos de equipamiento, que se fija de acuerdo a los precios internacionales, sobre todo en el sector residencial plus.
El especialista señaló que la incertidumbre económica obligó a los empresarios del ramo a detener sus inversiones y será hasta mediados de 2012 cuando haya una recuperación, tanto en compra de vivienda como en la ejecución de nuevos proyectos.
A pesar de tal situación, apuntó el especialista en el sector inmobiliario, no se ha registrado un alza en las tasas de interés de los créditos hipotecarios, incluso en promedio han retrocedido de 11.5 a 10.6% anual; además de que éstas siguen siendo fijas.
Por esto último recomendó a los consumidores aprovechar las condiciones actuales en los créditos hipotecarios, planear la compra del inmueble y ajustarse a sus necesidades y capacidad de pago.
Aunque los especialistas aseguran que no se espera una recesión de la magnitud de 2009, un estudio de la firma inmobiliaria Nocnok reveló que por cada 10% que avanza el costo del dólar, el precio de la vivienda sube 4%.
Carlos Alatorre, Dir de Nocnok, explicó que lo anterior obedece al costo de los insumos como el acero, cemento y artículos de equipamiento, que se fija de acuerdo a los precios internacionales, sobre todo en el sector residencial plus.
El especialista señaló que la incertidumbre económica obligó a los empresarios del ramo a detener sus inversiones y será hasta mediados de 2012 cuando haya una recuperación, tanto en compra de vivienda como en la ejecución de nuevos proyectos.
A pesar de tal situación, apuntó el especialista en el sector inmobiliario, no se ha registrado un alza en las tasas de interés de los créditos hipotecarios, incluso en promedio han retrocedido de 11.5 a 10.6% anual; además de que éstas siguen siendo fijas.
Por esto último recomendó a los consumidores aprovechar las condiciones actuales en los créditos hipotecarios, planear la compra del inmueble y ajustarse a sus necesidades y capacidad de pago.
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