Año 0 del mercado inmobiliario

OPTIMISMO E INCERTIDUMBRE SE ENTREMEZCLAN EN UN SECTOR QUE MIRA AL FUTURO TRAS EL REAJUSTE DE LOS ÚLTIMOS AÑOS

VITORIA, TXUS DÍEZ 

CUATRO años después de que se declarara oficialmente el estado de crisis económica el sector de las inmobiliarias se ha reajustado en Álava tras unos años de boom en los que el hiperactivo mercado de compra venta y la facilidad de acceso al crédito hinchó los precios del producto hasta límites inasumibles. Básicamente han desaparecido la mayoría de las inmobiliarias que surgieron al calor de los buenos tiempos del ladrillo y han sobrevivido las que llegaron a la década prodigiosa de la promoción de vivienda con un bagaje y una importante experiencia por detrás, o bien las que se han guiado por la prudencia y no se dejaron llevar por la euforia de la época de las vacas gordas.

Hoy entre estas empresas hay quien ve el vaso medio lleno y quien lo ve medio vacío, pero tras la dura travesía por el desierto de los últimos años todas viven de un mercado que en Álava renquea, pero al menos anda, gracias entre otras cosas a que la tasa de paro es la mitad que la media del Estado.

Víctor Barandalla, responsable de Trinosa, es optimista con respecto al futuro. Asegura que en los últimos meses se está registrando un ligero repunte de la actividad, y afirma que, al menos para ellos, lo peor de la crisis vino antes de que ésta se declarara. "Nuestros peores años fueron 2007 y 2008, después el mercado se ha mantenido e incluso la curva empieza a subir", señala.

En 2007 empezaron a detectar la desconfianza del público hacia un mercado que no podía crecer infinitamente. Un vistazo a los datos del Eustat corrobora que lo que el potencial comprador intuía no se les escapaba tampoco a los promotores. El mercado de la vivienda libre en el territorio tocó techo en 2005, cuando se iniciaron 3.185 pisos, cifra que no había superado desde 1999. A partir de ahí se dio una paulatina desaceleración en el ritmo constructivo que sin embargo no se producía en las viviendas terminadas, que por contra reflejaban el sentir del sector tres o cuatro años antes. Así, en 2007 se terminaron en Álava 2.739 viviendas, casi el doble que el año anterior, y justo cuando al público le empezaba a asustar meterse en un piso. Coincidió ese 2007, además, con el techo en la construcción de VPO, un total de 3.303 pisos iniciados ese año y 2.174 terminados, lo que indica un retraso de dos ejercicios con respecto a la promoción libre, guiada exclusivamente por la ley de la oferta y la demanda.

Así, Álava se llenó de viviendas disponibles cuando gran parte de los demandantes jóvenes ya tenían su piso protegido, y con los precios aún sin ajustar. El mercado inmobiliario ya no era jauja, como cuando "cualquier cosa valía, abrías una oficina pequeña con dos mesas un teléfono, vendías un piso y cubrías gastos, y con dos ganabas dinero", según Víctor.

Ahora el responsable de Trinosa asegura que el mercado se va reactivando, recuerda que Mercedes y Michelin, los dos motores de la economía vitoriana y alavesa, trabajan a buen ritmo y con buenas perspectivas de futuro, y pronostica que el euríbor no protagonizará escaladas alcistas que encarezcan la compra de vivienda. Además, asegura, los bancos están recibiendo dinero a bajo precio del Banco Central Europeo, lo que les permitirá abrir la mano del crédito, que al fin y al cabo es en lo que consiste su negocio. En Vitoria esas esperanzadoras perspectivas se reflejan en un perfil de comprador joven que busca un piso de tres habitaciones y en torno a 90 metros cuadrados en Salburua o Zabalgana. "Hay que atreverse. Antes vendías a 45 y comprabas a 65, ahora vendes a 30 pero compras a 50, tu endeudamiento es el mismo", explica.

Barandalla asegura, además, que ni los bancos tienen pisos propios en stock en Álava, al menos en una cuantía significativa, ni el crédito está tan difícil de obtener como se dice. "El 80% del valor de la tasación te lo dan sin problemas", afirma.

Trinosa, una de las inmobiliarias de mayor tamaño de Vitoria, ha mantenido su plantilla de nueve personas en las duras y en las maduras. También lo ha hecho Roma, una empresa familiar que ha sobrevivido, precisamente, por haber sabido actuar con precaución y no crecer más de lo que debía, aunque las circunstancias de hace un lustro pusieran la tentación al alcance de la mano. "Sobrevivimos porque somos dos personas trabajando, nunca hemos tenido empleados, y nos da lo justo", señala su responsable, Pilar Nargánez. Uno de los secretos para adaptarse al fuerte reajuste del mercado para una inmobiliaria de estas características ha sido Internet, el nuevo bazar en el que se compra y se vende de todo, también pisos. "Es lo que funciona, nosotros trabajamos con inmobiliarias online porque o estás en Internet o lo tienes mal, todo lo que sea publicidad en la red es útil, tener tu propia página, todo el mundo se mueve a través de Internet", asegura.

El alquiler está siendo otra de las vías de escape para empresas como Inmobiliaria Roma. Pilar explica que aunque los precios por arrendar un piso también han bajado, la demanda sigue estable y se ha generado un mercado que antes se reducía a estudiantes y trabajadores de paso por Vitoria.

Pilar coincide con Víctor Barandalla en que demanda hay, pero al contrario que en Trinosa cree que las ventas no se cierran porque los bancos no abren la mano del crédito. "Hay situaciones en las cuales el cliente ha ido a pedir préstamos y el banco le ha ofrecido sus pisos, y algunos clientes lo que te dicen es que directamente no les dan el préstamo", explica. Según la representante de Inmobiliaria Roma, "el problema son las tasaciones, a mucha gente le conceden el crédito pero luego la tasación no da, llega el tasador y lo valora por debajo del precio de venta", explica. Sí coinciden Pilar y Víctor en que "la gente tiene miedo y está esperando a ver si cambia la cosa", a pesar de que a día de hoy hay "cientos de pisos donde elegir".

Begoña Gancedo, de Inmobiliaria Senda, explica que la política de su empresa es "fidelizar al cliente", aunque no está muy convencida de que esa estrategia haya sido eficaz durante los malos tiempos. "Quedamos una cuarta parte de las inmobiliarias que había, muchos compañeros han cambiado de sector o están en el paro", aunque Senda ha capeado el temporal sin reducir personal. "Somos tres compañeros, dos de ellos a jornada completa, y seguimos los mismos", explica Begoña, que al igual que Pilar critica lo que considera "competencia desleal" de las entidades financieras. "Se nota. Tenemos clientes que cuando les interesa una vivienda y van a solicitar la hipoteca al banco les ponen dificultades a la hora de financiar un producto que no sea suyo y les ofrecen cosas suyas financiadas al 100%, y las nuestras al 80%, o les dicen que no es momento para comprar".

En cuanto al futuro inmediato, Begoña cree que todo pasa porque se abra con un poco más de alegría el grifo del crédito. "Sigue habiendo gente que tiene necesidad de vivienda o que por circunstancias tiene que cambiar, pero como no hay financiación es imposible", explica la responsable de Inmobiliaria Senda, quien asegura que ya a día de hoy la balanza empieza a inclinarse del lado de la red frente al emplazamiento físico y el clásico cartel en el escaparate. "El 50% de los clientes que entran, quizá el 60%, lo hacen vía Internet", afirma.