¿Cómo recupero mi ahorro Infonavit?

Conoce el procedimiento de pago de tu subcuenta de vivienda si eres jubilado con el régimen de 1973; hay 4 procesos para recibir los recursos, el Instituto espera completar la devolución en 18 meses.

Por: Viridiana Mendoza Escamilla

CIUDAD DE MÉXICO (CNNExpansión) — Si eres jubilado o pensionado y te retiraste bajo el régimen de la Ley del Seguro Social 1973, el Infonavit te devolverá lo que ahorraste en tu subcuenta de vivienda durante el tiempo que trabajaste.

Esto resulta de las reformas a la Ley del Infonavit aprobadas por el Congreso de la Unión a mediados de diciembre, que permitirá a los trabajadores retirados recuperar el ahorro acumulado en sus subcuentas de vivienda, y a trabajadores en activo, optar por un crédito en pesos a tasa nominal (en vez de préstamos fijados en salarios mínimos) y acceder a un segundo préstamo (una vez que se liquide el primero).

El dictamen aprobado reforma los artículos 43, 44, 47 y octavo transitorio, previamente aprobado por la Cámara de Diputados; de acuerdo con el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), estas reformas corresponden a una petición que el Instituto respalda y apoya totalmente.

"Es importante aclarar que el Infonavit está a favor de que se realicen las devoluciones, el dinero del ahorro de los trabajadores se canalizaba al Gobierno Federal, no era utilizado por el Instituto y no representa una merma en la efectividad de la operación", señala Luis Martín del Campo, Gerente de Administración del Patrimonio Social del organismo en entrevista con CNNExpansión.

De esta manera, los trabajadores que se retiraron bajo la ley 1973 (que permite jubilarse con alrededor de 500 semanas cotizadas y 60 años de edad) tendrán de vuelta el ahorro que se aportaba durante su etapa laboral (si no solicitaron un crédito) o durante el periodo posterior a saldar algún crédito con Infonavit.

Las reformas entrarán en vigor tan pronto como se publiquen en el Diario Oficial de la Federación; de acuerdo con Luis Martín del Campo, esto podría ser a partir de enero de 2012.

La ley en vigor establece que si un trabajador retirado requería de sus recursos debía iniciar un proceso judicial contra el Infonavit. Así, se recibieron más de 120,000 demandas por lo cual, en 2005, la Suprema Corte de Justicia elaboró una jurisprudencia para que todas las demandas resultaran a favor de los trabajadores.

Tan sólo en 2011, los recursos que la Secretaría de Hacienda devolvió a los trabajadores alcanzaron los 600 millones de pesos, por 10,000 demandas.

Esto cambiará y, a partir de 2012, el proceso para obtener la devolución de éstos recursos será diferente dependiendo de la situación del retirado, estos son los escenarios.

1) Trabajadores que se retirarán bajo la ley 1973 después de la publicación de las reformas: Las personas pertenecientes a este grupo deberán acudir al Infonavit con su resolución de pensión, ahí completarán una solicitud de devolución y firmarán un documento de conformidad acerca del monto de ahorro de su subcuenta, una vez realizado este proceso el Instituto realizará la devolución en 10 días.

2) Retirados que demandaron y tienen una resolución a favor: En este grupo hay alrededor de 8,000 personas, en este caso, el representante legal debe acudir al Insitituto con la resolución de la demanda a favor, una identificación oficial y un estado de cuenta bancario del trabajador con una antigüedad no mayor a dos meses y con una Clave Interbancaria legible (CLABE) para que se realice el depósito.

En esta visita se deberá firmar un documento de conformidad para que la transferencia bancaria se realice en un plazo de 10 días.

3) Personas con demanda en trámite: En este caso, las personas que recién iniciaron el proceso judicial o que no tienen aún una resolución deberán desistir de la demanda y acudir con la misma documentación (resolución de que se desistió, identificación y estado de cuenta). En este caso el proceso de devolución tarda 10 días a partir de la firma del documento de conformidad.

4) Personas que no demandaron o perdieron la demanda: Para este grupo las instrucciones todavía no son definitivas. Luis Martín del Campo explica que partir de la publicación de la reforma en el DOF, el Instituto tiene seis meses para llegar a un acuerdo con la Secretaría de Hacienda acerca de las condiciones de pago de cerca de 1.2 millones de personas que corresponden a este grupo.

El Infonavit estima que este proceso implicará recursos por 18,000 millones de pesos que la Secretaría de Hacienda deberá regresar a los ex trabajadores. El plazo para que las devoluciones sean completadas por completo será de 18 meses a partir de la publicación de la reforma.

El funcionario enfatiza que las personas que corresponden a este grupo deben evitar llamar o acudir al Infonavit, pues será el instituto el que informe cuando tenga el proceso definitivo, que supone, será similar al de los otros tres grupos y deberá ser dado a conocer en los primeros meses de 2012.

Si tú eres un trabajador que empezó a cotizar después de 1997, esta reglamentación no aplica para tu caso, pues el ahorro de la subcuenta de vivienda ya se incorpora de manera automática y con rendimientos a tu Fondo de Ahorro para el Retiro, si no ocupas un crédito Infonavit o si terminas de pagarlo y generas más ahorros.

Listos, los cambios a Ley del Infonavit

El Senado de la República aprobó las modificaciones a la Ley del Infonavit que permitirán a jubilados recuperar el ahorro acumulado en su subcuenta de vivienda 97; y a derechohabientes solicitar un segundo crédito del instituto, así como obtener hipotecas en pesos a tasa nominal.

El director general del Instituto del Fondo Nacional de Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), Víctor Borrás Setién, aseguró que con los cambios a su ley, el organismo ampliará sus posibilidades de otorgamiento de créditos, lo que a su vez generará nuevos compradores que -con las normas anteriores- ya no iban a demandar nuevos financiamientos.

Manifestó que estos elementos generarán un nuevo impulso a la industria de la vivienda nacional.

En entrevista, el funcionario detalló que una vez que sea publicada la nueva Ley del Infonavit en el Diario Oficial de la Federación (DOF), la Secretaría de Hacienda contará con 180 días para realizar las nuevas reglas de operación, sobre cómo irá enterando al instituto el dinero de las subcuentas de los trabajadores jubilados.

Por el momento, dijo que a los jubilados que ganaron el juicio en contra del organismo, o a quienes desistan del juicio, se les seguirá pagando de forma inmediata bajo el mismo mecanismo ya establecido.

Borrás precisó que el Infonavit informa diariamente a la Secretaría de Hacienda sobre las daciones de recursos que tiene que realizar, los cuales son pagados en un plazo de diez días y luego se le otorgan al trabajador.

Añadió que las personas que perdieron los procedimientos legales o que no han reclamado el dinero de sus subcuentas, tendrán que esperar el reglamento de Hacienda; y en el caso de los nuevos jubilados, las devoluciones procederán a partir de finales de enero.

Pendientes

Con respecto a los segundos créditos y a los financiamientos en pesos en tasa nominal, las reglas de operación serán sometidas al consejo de administración; de tal modo que podrían estar listas hacia el primer bimestre de 2012.

Detalló que el Plan Financiero y el Programa de Créditos de 2012, que establece un otorgamiento total de 490 mil créditos, no contempla los cambios a la ley, por lo que la meta crediticia podría aumentar.

Aunque no dio detalles, anticipó que realizarán las “correcciones” pertinentes en la Asamblea General del instituto que se celebrará en abril próximo; y mientras tanto, dijo que hay recursos suficientes para ejecutar el programa crediticio original, y el que se genere a partir de los cambios de la ley.

Borrás Setién externó que la votación de la Ley en el Senado tuvo una “apabullante” mayoría, lo que manifestó la importancia de los beneficios que generará.

Detalles

La reforma fue aprobada en el Senado con 75 votos a favor y siete en contra, concluyéndose el trámite legislativo al haber sido ya aprobada por ambas cámaras. La propuesta fue enviada al Ejecutivo para su publicación inmediata en el DOF.

De acuerdo con cálculos preliminares de los legisladores, se estima que en el corto plazo se devolverán ahorros por 18 mil millones de pesos a un millón de trabajadores que no utilizaron su crédito Infonavit.

El presidente de la Comisión de Vivienda, Ricardo Pacheco, detalló sobre el acceso a un segundo crédito, que una vez que los trabajadores liquiden su primer crédito de vivienda con el Infonavit, podrán solicitar un segundo financiamiento, conforme a su capacidad crediticia.

Respecto a las devoluciones a quienes no ejercieron su crédito, indicó que en los términos en que se aprobó la reforma, los recursos no saldrán del Infonavit, sino que los excedentes serán manejados por el Instituto, de acuerdo con lo que decida el consejo de administración.

Para el senador perredista Pablo Gómez, esta reforma es un engaño, ya que lo que se busca es únicamente entregar la administración de las reservas del Infonavit a los que llamó “tiburones financieros de México”, en un esquema muy similar al de las Afore.

Por eso anticipó que buscará las firmas necesarias para iniciar ante la Suprema Corte de Justicia de la Nación una acción de inconstitucionalidad.

La minuta reformó los artículos 43, 44 y 47 de la Ley del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores y el octavo transitorio del decreto publicado en el DOF el 6 de enero de 1997.

Fuente: El Economista

Consejos para rentar un local comercial

Editorial Metroscubicos.com / Gustavo Guzmán 15 de Diciembre de 2011

Rentar un local comercial para abrir un negocio implica una serie de observaciones que debes considerar para evitar que tanto el pago del arrendamiento como los trámites oficiales pudieran afectar tus ganancias. Actualmente, ante la falta de empleo que predomina en muchas partes del país, cada vez es más común que la gente decida emprender la aventura de abrir un negocio propio. Sin embargo, no siempre existe la oportunidad de poseer un espacio propio, por lo que es necesario recurrir a la renta de un local. La decisión de arrendar o adquirir un local depende de tu capacidad financiera, porque si bien lo ideal sería comprar el bien, las condiciones económicas no siempre lo permiten. En este sentido, debes valorar tu capacidad de pago, a cuánto asciende lo que puedes invertir, debido a que algunas veces es más conveniente pagar mensualmente un crédito que cubrir el alquiler del local. Alejandro Kuri, director de A.K.A. Administraciones, señaló que antes de emprender la apertura de un negocio, todas las personas deben dejar plenamente claros aspectos como la renta del local como los trámites que deben realizarse antes las autoridades correspondientes, así te evitarás muchos dolores de cabeza. El profesional nos dio los siguientes consejos. Qué debes saber antes de rentar un local Cuando alquilamos un local comercial, una nave o cualquier inmueble estamos realizando una operación que debe estar respaldada por un contrato de arrendamiento que será redactado entre ambas partes. Los contratos de alquiler para uso distinto de vivienda tienen libertad de pactos y se rigen por las cláusulas pactadas entre arrendador y arrendatario. Para aquellas causas que no estén contempladas en el contrato se recurre al código civil. No obstante, se pueden formalizar pactos contrarios a la ley. El contrato de alquiler por escrito debe identificar a las partes, la ubicación y descripción del local, la duración, renta a pagar, importe de la fianza y todas aquellas clausulas que estipulen las partes. La duración del contrato se rige por la voluntad de las partes. Si no se refleja nada en el contrato, su duración es de un año. El importe que se deposita como fianza también es negociable, aunque comúnmente se contempla el depósito del equivalente a dos meses de alquiler. La renta o importe a pagar por el alquiler se pacta de forma libre, así como el domicilio y forma de pago. La ley contempla que se paga a mes anticipado, dentro de los primeros siete días del mes, sin poder exigirse más de un mes por adelantado. El arrendador está obligado a la entrega de un recibo por los pagos recibidos. El contrato también debe contener cláusulas importantes como la responsabilidad de las obras de reparación y mejora, las causas de extinción del contrato y las vías para realizar cualquier tipo de reclamación por incumplimiento de alguna de las partes. Trámites para abrir un local comercial Si estás pensando abrir un negocio debes acudir a la Unidad de Ventanilla Única de la delegación que te corresponda, donde tramitarás la licencia de funcionamiento o empadronamiento comercial, este documento forma parte de los trámites necesarios para que un emprendedor opere un giro comercial en cualquier entidad del país. Toma en cuenta que por tratarse de un permiso local, el trámite varía según la entidad donde se realice y puede o no tener un costo, por ejemplo, en el Distrito Federal es gratuito. Su tiempo de autorización no es definido, y aunque hay localidades que lo prometen en menos de siete días, cumplir con todos los requisitos puede llevar de tres semanas a tres meses. Si abrieras tu negocio sin dar aviso a la autoridad correspondiente, te harías acreedor a una multa que se calcula en función de los metros cuadrados y giro del negocio. También varía en cada entidad. Requerimientos para notificar la apertura de un negocio • Formato de solicitud. Se obtiene en la Ventanilla Única de trámites de la delegación o municipio que corresponda. •  Nombre o razón social del negocio. Nombre que señala la credencial de elector (personas físicas) o identificación del representante legal (personas morales). Si el trámite lo realiza otra persona, debe presentar carta poder o notarial que lo autorice. • Identificación oficial. Para las empresas, el acta constitutiva. Es necesario llevar copias certificadas o notariales, no sólo fotostáticas. • Registro Federal de Contribuyentes. Personas físicas y morales deben presentar su RFC y formato R1 de alta ante el SAT (trámite previo). • Ubicación y superficie del local. Lo señala el uso de suelo con mapa y ubicación exacta del negocio. • Uso de suelo. (Trámite previo) El uso de suelo es el documento más importante previo a la notificación de apertura. Revisa que esté vigente y no olvides verificar que el giro de tu negocio esté permitido en la demarcación o colonia donde vayas a ubicarte. • Acreditación de posesión del inmueble. Contrato de arrendamiento o escrituras. • Uno de los requisitos de la ley para otorgar el aviso de apertura son los anexos, que se deben de cumplir antes de solicitar el trámite en caso de ser necesario. Un ejemplo de esto son los cajones de estacionamiento. • Verifica que el giro de tu interés no requiera de una licencia especial para funcionar en lugar del aviso de apertura. ¿Cuál es la diferencia? El impacto urbano y ambiental que tendrá en la comunidad donde pretendes establecerte. Qué debes considerar antes de emprender tu negocio En la mayoría de las ocasiones nos dejamos llevar por lo que creemos que es un buen inmueble porque es grande o porque está cerca de nuestro domicilio, pero a los tres meses la renta comienza a convertirse en un infierno y nos preguntamos: ¿dónde está la gente? Estamos seguros que tu intención es rentar un buen local para que el negocio sea un éxito; por lo cual te daremos algunos consejos que ayudarán a tomar la mejor decisión: ¿Tu negocio es de venta al público en general o tiene definido un grupo específico de clientes? Con esto queremos decir: cualquier persona que vaya caminando por la calle puede necesitar lo que vendes o está enfocado específicamente a consumidores que requieren de servicios o productos especializados (no es lo mismo tener una tienda de abarrotes o una papelería, a que seas un abogado y te dediques a ofrecer servicios legales. Si lo que deseas es vender productos de consumo, digamos más populares, encontrar un local en una zona de gran afluencia peatonal es lo indicado. Si tus servicios son especializados, tal vez el inmueble que requieres puede ser no de tanto movimiento peatonal, ya que tu labor será en mayor medida ir a buscar a los clientes. Así que, lo primero que debes definir es: el consumidor vendrá solo o debo buscar clientes. ¿Tus ingresos mensuales son por lo menos tres veces superiores a lo que piensa pagar por la renta del local? No busque dar un salto enorme y tener un gran inmueble cuando apenas vasa iniciar un negocio del que no estás plenamente convencido del ingreso que recibirás. Un local comercial debe ayudarte a alcanzar tus metas y no ser un factor que eleve tu nivel de estrés o angustia. Si la renta es superior a una de tres veces tus ingresos, el movimiento natural de la demanda puede ponerle en un dilema: ¿qué pago? La renta del local o la escuela de mis hijos, cuidado es un aspecto fundamental.

¿Quién te ayuda a comprar casa?

Metroscubicos.com/ Wendy Solis

Adquirir una propiedad es un proceso que genera dudas, pues cada compra es única y tiene particularidades, para ello nada mejor que tener al mejor equipo de expertos trabajando a tu favor.  Recurrir a los profesionales en materia inmobiliaria hará que la compra de tu casa sea un proceso seguro y que estés preparado para solucionar cualquier imprevisto. 1.- Bróker hipotecario También conocidos como asesores patrimoniales, son expertos en el tema de créditos. Te brindan asesoría personalizada y de acuerdo a tu presupuesto, historial crediticio y capacidad de endeudamiento analizan el créditos que ofrezca las condiciones más conveniente para ti. Debido a que trabajan de manera independiente a cualquier institución financiera, su opinión es objetiva. Otro motivo para contratar este servicio es que generalmente a ti no te cuesta. Ellos trabajan por comisión con las instituciones financieras, así que por cada crédito colocado éstas les pagan una comisión. Las firmas que cobran tienen una cuota promedio de 0.5% a 1% sobre el monto del crédito que se pide. 2.- Agente inmobiliario Lo más recomendable es comprar casa a través de un agente inmobiliario, pues ahorras tiempo en la búsqueda, ya que los agentes te muestran propiedades de acuerdo a tus necesidades, y te brindan seguridad de que los documentos legales están en regla, pues el agente inmobiliario ha hecho una evaluación previa de éstos. También te asesoran para tener un contrato de compra-venta adecuado que proteja a ambas partes. Para elegir el agente inmobiliario adecuado: • Fíjate que trabaje en una inmobiliaria y que él o sus directores formen parte de una asociación de profesionales inmobiliarios, esto garantiza que estás tratando con una empresa confiable y personas preparadas en su labor. Este servicio no te cuesta, pues el agente inmobiliario le cobrará al vendedor de la propiedad la comisión correspondiente por la venta. 3.- Apoyo legal inmobiliario Lo más recomendable es contar con el apoyo de un abogado civilista, con especialidad en el área de bienes raíces, será de vital importancia, ya que nunca se sabe cuándo surgirá algún problema en el que sólo él podrá tomar cartas en el asunto, por su autoridad y experiencia para resolverlo en los términos correctos. Un abogado generalmente cobra sus honorarios por consulta, para conocer el caso. En esta asesoría te informa si todo está en regla con la propiedad o qué trámites deben realizarse. Con esta información tú decides si quieres hacer por cuenta propia los trámites o pagar sus servicios para que él mismo los realice. 4.- Valuador inmobiliario Este profesional analiza las características del inmueble como, ubicación, superficie construida, superficie de terreno y estado físico para determinar su valor actual. El documento que emite (avalúo) sirve para efectos fiscales o  para solicitar un crédito. El avalúo es una garantía para el comprador de que está adquiriendo una propiedad al precio justo. Si tu crédito es a través del Infonavit, en su portal www.infonavit.org.mx  encontrarás un directorio de valuadores de todo el país reconocidos por éste organismo. El costo de los servicios de un valuador inmobiliario es, aproximadamente, de 2.5 al millar, es decir, por cada $1,000,000, se cobran $2,500 pesos.

Consiguiendo un monto mayor de crédito

Si el crédito que puedes obtener para comprar una casa o departamento no es suficiente para que compres la casa que necesitas, debido a que  no tienes ingresos suficientes o no puedes comprobarlos, existen varias alternativas que puedes aprovechar para que te otorguen un monto mayor de crédito al que solo te corresponde por tus ingresos comprobables.

Les pondré un ejemplo y varias alternativas de solución: una persona que puede comprobar ingresos por  15 mil pesos al mes, puede alcanzar aproximadamente  un crédito por 500 mil pesos, claro,  este importe puede variar dependiendo el tipo de crédito,  la institución que lo otorgue y el valor del inmueble.

Si esta persona  quiere comprar una casa con un valor de 1.2 millones, deberá contar con un ahorro de 772 mil pesos para cubrir los 700 mil pesos que le faltan, más 72 mil  pesos aproximadamente del costo de la escritura. Pero si no cuenta con el ahorro necesario tiene diversas alternativas para obtener un crédito por una cantidad mayor. Algunas opciones son las siguientes:

 Crédito con un obligado solidario.  Este tipo de crédito lo otorgan algunas instituciones financieras  y consiste en  considerar también  los ingresos de un obligado solidario que puede ayudar a comprobar ingresos y a cumplir con los pagos del crédito.

En el caso del ejemplo que cito arriba, supongamos que el papá  tiene ingresos por 30 mil pesos o más, entonces puede quedar como obligado solidario y aumentar el crédito en  700 mil  pesos adicionales a los 500 mil que alcanza el hijo por sus ingresos. Sin embargo deben de contar con el importe  relativo al enganche más la comisión que cobra el banco, este variará dependiendo del porcentaje que les presten, considerando el valor de la casa.

El obligado solidario, en el caso del ejemplo, el papá, deberá cubrir los requisitos que le piden al deudor principal y comprobar ingresos, no tener un crédito pendiente que esté pagando, ya que aunque no es limitante, le disminuye  su capacidad de crédito; También debe tener un buen historial crediticio. Si está casado, sobre todo si lo está por bienes mancomunados, también el conyugue firma la solicitud con el propósito de revisar  sus antecedentes crediticios, etc.

En este tipo de crédito, no importa que deudor principal utilice para este efecto su sub-cuenta de vivienda y además sea un crédito COFINAVIT (crédito de INFONAVIT mas crédito del banco o SOFOL).

En este caso, el inmueble se escritura a nombre del deudor principal y el obligado solo ayuda a pagar, quedando en garantía el inmueble que se adquiere.

Créditos mancomunados. Es un crédito que pueden adquirir dos personas mancomunando sus ingresos, generalmente lo otorgan a matrimonios. En este caso, el inmueble se escritura a nombre de los dos por partes iguales.

INFONAVIT-FOVISSSTE. Este crédito se otorga cuando una persona es derechohabiente del INFONAVIT y el conyugue es derechohabiente del FOVISSSTE. Ambos con relación laboral vigente.

En este caso, el  INFONAVIT  otorga un crédito, más el saldo de la subcuenta de vivienda, sumados al crédito FOVISSSTE  del cónyuge para adquirir una vivienda de mayor valor. En este caso, no importa el valor de la vivienda, ni la ciudad, ni si es nueva o usada. El límite del crédito estará determinado por los ingresos mancomunados de ambos y el valor de la vivienda.

COFINAVIT Ingresos Adicionales. Es un crédito  para derechohabientes del INFONAVIT con relación laboral vigente, otorgado por el INFONAVIT  conjuntamente con un banco o SOFOL, para trabajadores con un salario de hasta  $7,274.10 (menos de 4 VSM) y que reciba ingresos adicionales.

Se otorga considerando el  salario base de acuerdo a los ingresos adicionales (propinas, comisiones, etcétera) y  se puede solicitar también un crédito conyugal, considerando los ingresos del conyugue.

Ahorro por 6 meses

Otra forma para comprobar tus ingresos, consiste en que  ahorres durante al menos seis meses una cantidad fija sin retirar dinero, misma que te servirá de comprobante de ingresos por un lado y por el otro como enganche.

Garantía Inmobiliaria adicional. En el caso que quieras comprar un inmueble por alguna situación especial no lo considera la institución financiera como una garantía o bien, lo considera como una garantía insuficiente, puedes aportar otro inmueble en garantía sobre el cual te darán el crédito. Este tipo de operación puede no ser muy recomendable, te tienes que ir con pies de plomo. Sin embargo existe la posibilidad que lo hagas y vale la pena que la conozcas.

Recomendaciones.  Consulta simuladores de crédito, pero tómalos solo como un parámetro de referencia, ya que en la realidad existen muchos factores que pueden hacer variar el monto del crédito real que te otorgarán.

Cuando compres, si haces un contrato de promesa de compraventa o similar previo a la compra y en este documento  se considera una pena convencional por incumplimiento, asegúrate que en el contrato se establezca que  esta pena no se debe aplicar en caso en que no te otorguen el crédito en  la cantidad que necesitas, debiéndote regresar íntegramente y de inmediato el dinero que estas entregando,  indicando en el mismo documento, que en este caso, ambas partes quedan liberadas de la obligación de comprar o vender, sin responsabilidad para ninguna de ellas.

Fuente: http://blogs.eluniversal.com.mx

Crece 4% industria de vivienda en 2011

MÉXICO, DF.- La industria de la vivienda cerrará este año con un crecimiento de 4.5 por ciento, de acuerdo con estimaciones de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi).

En conferencia de prensa, Flavio Torres, presidente del organismo, informó que en 2011 se construirán 400 mil casas nuevas y se otorgarán 700 mil acciones de vivienda.

Detalló que del total de acciones, 480 mil serán a través del Infonavit; entre 80 y 90 mil por medio de Fovissste y el resto a través de instituciones privadas.

El líder de los desarrolladores en el País señaló que 2012 será un año muy diferente debido a las elecciones, no obstante, espera que la industria crezca por lo menos otro 4.5 por ciento.

"En 2012 vamos a poder sostener ese crecimiento; tengo confianza en que 2012 también irá por arriba de la media nacional. 

"Estamos dejando una base muy fortalecida, pero será un año atípico, más corto, donde tendremos que usar bien los recursos del subsidio Ésta es tu Casa", comentó Torres.

El próximo año, los subsidios del programa Ésta es tu Casa, de la Comisión Nacional de Vivienda, crecerán más de 70 por ciento, para alcanzar los 9 mil 500 millones de pesos.

La Canadevi también estimó que el próximo año se construyan por lo menos otras 400 mil viviendas, debido a que habrá más recursos y nuevos programas de apoyo para el sector. 

En 2008, los afiliados a este organismo construyeron alrededor de 500 mil casas.

Torres adelantó que pedirá a desarrolladores acelerar sus ventas al primer semestre, para que los tiempos políticos no afecten a la industria.

El presidente de la Cámara reconoció que las ventas de vivienda han sido golpeadas por la inseguridad y en algunas ciudades han caído hasta 40 por ciento.

Estados como Monterrey, Zacatecas, Nayarit, Michoacán, Durango son los más afectados por este fenómeno.

Creencias y realidades inmobiliarias

Existen infinidad de creencias y conceptos  populares sobre los bienes raíces y operaciones que derivan de derechos y obligaciones relacionadas con ellos que no coinciden exactamente con la realidad; conocer algunas de ellas, además de ampliar su cultura inmobiliaria le podrían ser de utilidad en un futuro:

La pena convencional no puede ser mayor de un 10% ó 20 %.  Me ha tocado escuchar a abogados de notaría que dicen que se puede establecer  una pena convencional a un contrato de promesa de compraventa equivalente a no más de un 10 % ó 20% del valor del inmueble.

La realidad es que el código civil establece que ¨La cláusula penal no puede exceder ni en valor ni en cuantía a la obligación principal¨ es decir, en el caso de una compra venta, el valor de la pena convencional puede establecerse hasta por el valor de la suerte principal, el valor del inmueble.  Esto no implica que deba ser tan alta la pena, pero le da una idea del límite máximo que puede tener.

El que compra debe pagar la escritura y los gastos. Es costumbre comercial que el comprador  de un inmueble debe pagar  los gastos de escritura y registro, además del impuesto sobre adquisición de inmuebles y que el vendedor debe pagar los honorarios del corredor y el ISR si se causara.

La realidad es que el código civil establece que ¨Los contratantes pagarán por mitad los gastos de escritura y registro, salvo convenio en contrario.¨ Por eso en los contratos preparatorios se debe especificar los conceptos que debe de pagar cada quién para evitar conflictos posteriores.

Exentar el ISR, siempre es conveniente.  Al vender un inmueble, el que vende tiene que pagar el impuesto sobre la renta  ISR, sobre la utilidad que obtuvo por el diferencial entre el valor en que compró ya actualizado y el valor en el que vende. Pero cuando es su casa habitación puede exentar si cumple con los requisitos de ley; los vendedores piensan por lo regular que siempre conviene exentar el ISR.

La realidad es que si bien la mayoría los vendedores de una casa habitación buscan exentar el ISR (ver  mi blog del día 2 de febrero de 2010 http://blogs.eluniversal.com.mx/weblogs_detalle9810.html ), puede no convenirles si después de calcular el ISR (siempre hay que calcularlo) es muy poco lo que tienen pagar o bien tienen saldo a su favor y no tienen que pagar nada.

Si exenta hoy por vender su casa habitación, no podrá exentar por vender otra dentro delos siguientes  5 años.

Los notarios cobran demasiado o más de la cuenta.  Muchos compradores opinan que los notarios  cobran mucho o bien, les están cobrando de más.

La realidad, citando por ejemplo una operación en el DF de 2 millones de pesos de una compraventa simple, sin algún otro acto adicional, el costo sería aproximadamente 124 mil pesos, sin embargo el  63 %  corresponde a impuestos, el  21% a derechos,  avalúo y gastos; y solo el 16 %  a los honorarios del notario.

Si consideramos el costo de operación que tienen las notarías por conceptos de pago de rentas, servicios, abogados y demás empleados, realmente sus honorarios no son tan onerosos. Además, lo que cobran se basa en aranceles del notario, tablas de impuestos y tarifas fiscales, que son totalmente revisables.

Casados por bienes mancomunados, los inmuebles son de ambos. Se piensa que si una persona está casada por bienes mancomunados  todos sus bienes son de ambos.

La realidad es que son propios de cada conyugue los bienes que se adquirieron antes del matrimonio o los que se adquirieron después ya sea  por herencia, legado, donación o don de la fortuna; o los que se adquirieron después del matrimonio con producto de la venta de los bienes adquiridos antes; o bien los inmuebles que se compraron a crédito antes del matrimonio aunque se termine de pagar después.

La compraventa con reserva de dominio, es compraventa. Se piensa que si se compra con reserva de dominio, el comprador es propietario de un inmueble.

La realidad es que mientras no se cancele la reserva de dominio, aun cuando el comprador reciba el inmueble, será considerado como arrendatario del mismo. No así para efectos fiscales.

Si por algún motivo se rescinde la venta,  el comprador y el vendedor deben restituirse las prestaciones que se hubieran hecho, el vendedor puede exigir una renta y  una indemnización por el deterioro del inmueble. El comprador que haya pagado parte del precio tiene derecho a que se le paguen intereses legales por la cantidad que entregó. Ojo, las convenciones que impongan al comprador obligaciones más onerosas, serán nulas.

Deje mis escrituras en garantía. Hay quien cree que el  que deja o recibe una escritura en garantía, tiene una garantía real.

La Realidad es que  la simple entrega o recibo de unas escrituras, no acreditan por si solas ninguna garantía, aun cuando usted haya celebrado un contrato privado, ya sea de compraventa o de un crédito otorgado. Si bien pudiera hacer valer su derecho en un juzgado, mientras no se inscriba la operación en el registro público no surtirá efectos contra tercero.

Además, cualquier propietario puede obtener en el archivo de notarías una copia certificada de su escritura, para realizar cualquier trámite, incluso una compraventa.

La donación  de inmuebles es más barata y también segura. Se piensa que cuando se dona se paga menos y quien recibe la donación tiene la seguridad de propietario.

La realidad es que una donación cuesta por lo regular lo mismo que una compraventa. Además  el donante puede revocar por diversos motivos la donación, por ejemplo: si después de la donación tiene hijos (excepto si es antenupcial, o entre consortes),  por ingratitud del donatario (por algún delito contra el donante sus bienes o honra o contra sus ascendentes, descendentes o conyugue; o si reúsa socorrer al donante si ha caído en pobreza;),  si la donación es de todos los bienes del donante, el donatario responde por las deudas del donante, hasta por el valor de los bienes. Etc.

En resumen.  Es conveniente tener una buena asesoría cuando piense realizar alguna operación relacionada con inmuebles, muchas veces pensamos que como todo mundo opina lo mismo están en lo cierto y no siempre es así.