Qué revisar en un contrato de apertura de crédito

Editorial Metroscubicos.com 16 de Noviembre de 2010

Cuando adquieres una propiedad a través de una hipoteca, firmas un contrato de apertura de crédito donde se establecen los derechos y obligaciones del crédito. Asegúrate que estás firmando un acuerdo que puedes cumplir. Dentro de los aspectos más importantes a revisar en este documento están: • Importe del crédito. Es el monto que te presta la institución, debe especificar la moneda y su equivalencia en pesos, en caso de ser un crédito en dólares. • Plazo. Número de meses que te comprometes a pagar el crédito. • Mensualidad. Monto del pago mensual, número de mensualidades (debe coincidir con el punto anterior). Si la mensualidad varía de un mes a otro por la tasa de interés, la institución debe proporcionarte una tabla esta relación de pagos, también pueden darte estos datos a través de tu estado de cuenta. • Forma de pago. Se estipula dónde pagarás mensualmente, y las opciones que tienes como, efectivo, cheque, transferencia electrónica o domiciliación. • Intereses ordinarios. Te indica el tipo de interés que se aplicará a tu crédito, puede ser, fija, variable o con tope. • Penalizaciones. Lee cuidadosamente las sanciones que se generarán por el incumplimiento de tu pago, recargos por pagos vencidos, intereses moratorios y gastos de cobranza. • Pagos anticipados. Se refiere a los pagos que puedes aportar al capital para reducir los intereses y el plazo. La mayoría de las instituciones financieras te requieren estés al día con tus pagos mensuales, de lo contrario primero deberás pagar tus atrasos. • Seguros. Te explica los seguros que debes contratar, cómo hacerlo y su vigencia. Los más comunes son: de vida, contra daños y desempleo. El costo de estos seguros ya está calculada dentro de tu pago mensual. • Vencimiento anticipado. Indica las causas por las que el contrato puede terminar antes del periodo establecido. • Estado de cuenta. Este documento es importante, pues contiene la información relevante de tu crédito y él puedes ver reflejado tus pagos. Revisa con qué frecuencia la institución te lo enviará. Antes de firmar asegúrate que no tienes dudas sobre este contrato, corrobora que lo que te ofrecieron desde inicio esté por escrito y no olvides pedir copia de este documento.

Evita los malos hábitos de un comprador

Editorial Metroscubicos.com 18 de Agosto de 2011

Es sabido que comprar una casa es una importante decisión que es necesario meditar tranquilamente; sin embargo, los agentes inmobiliarios saben que a veces los compradores pueden llegar a convertir el proceso de adquisición de una vivienda en un calvario, incluso de manera involuntaria. Pedir innumerables visitas sin hacer ofertas, ofrecer precios irrisorios o exigir descuentos adicionales de precio cuando se está por cerrar la operación, son algunas de las prácticas de los compradores que desesperan a los vendedores. En Metroscubicos.com hicimos un sondeo entre diversos agentes inmobiliarios, quienes destacaron cuales son las 5 típicas acciones que en ocasiones realizan algunos compradores que desesperan al vendedor, particular o profesional. Sin duda muchos agentes inmobiliarios recordarán situaciones parecidas vividas por ellos mismos. 1.- Solicitar visita tras visita al inmueble sin concretar una oferta por el mismo   Es típico que un potencial comprador visite la vivienda y luego pida varias citas más. Los vendedores lo entienden, pero hay casos frustrantes en los que el interesado llega con un diseñador, un arquitecto para hacer reformas o un familiar, invierten horas en la visita, miden todos los rincones, hacen planes sobre donde pondrán la televisión pero no realizan ofertas por la casa. Los agentes entienden que comprar una casa es una gran inversión, pero señalan que antes de llevar a profesionales de todo tipo hay que mostrar algunas señales que demuestren el interés por la casa y no hacerlo varias visitas después. Recuerdan que antes de firmar un contrato hay muchas oportunidades de ver la casa, pero que medir cada centímetro de la vivienda en la segunda visita suele ser una pérdida de tiempo para todos: comprador, propietario y agente inmobiliario. 2.- Presentar injustificadas ofertas a la baja   Si una propiedad, por ejemplo, está valuada en el mercado en 1.5 millones de pesos, hay interesados que ofrecen 1 millón sin motivo aparente y sin justificar su oferta. No explican si es porque la vivienda en cuestión está sobrevalorada o tiene algún problema grave, simplemente son personas que buscan gangas y a cualquier precio buscan una reducción del 20 o 30% sin pensar o calcular si realmente está en precio, si es la más barata de la zona o si tiene múltiples mejoras, etcétera. Los inmobiliarios explican que las ofertas injustificadas a la baja también son una pérdida de tiempo para todos los involucrados, ya que el vendedor no va a hacer una fuerte rebaja sin razón, a pesar de que la propiedad lleve un tiempo en el mercado. Una petición de rebaja injustificada suele conllevar una respuesta proporcional del comprador: un descuento mínimo, lo que cierra las puertas a cualquier negociación. Es totalmente lícito y recomendable hacer ofertas o pedir descuentos, pero si son realistas y se hacen con respeto. 3.- Exigir rebajas adicionales de precio durante la negociación   Hay ocasiones en las que el comprador hace una oferta para iniciar el proceso de negociación a sabiendas de que posteriormente faltará a su palabra, retirándola y haciendo otra oferta inferior. Esto añade estrés y desconfianza entre todas las partes involucradas, lo que siempre complica la operación Las ofertas por escrito o de palabra deben ser respetadas, ya que la confianza es primordial en el proceso de compra-venta. Si durante el proceso de compra se descubre algún desperfecto o problema es normal que se renegocie el precio, pero no respetar la palabra dada sin motivo alguno tensa el proceso y suele llevar a la ruptura del mismo. si la vivienda interesa y se decide iniciar una negociación, ésta tiene que ser seria si se quiere finalizar con éxito. 4.- Pedir información a la inmobiliaria para nada   Quienes ya han comprado una vivienda empezaron por curiosear el mercado, pero muchos saben que están tanteando el terreno y que aún pasará cierto tiempo hasta que compren. No hay problema en que consulten y conozcan, pero hay interesados de este tipo que realizan diversas preguntas y peticiones al agente inmobiliario para nada. Algunos hasta piden una investigación de permisos de construcción en la ciudad o piden información sobre viviendas que no se ajustan a sus necesidades Actualmente, los compradores pueden realizar un primer trabajo en la búsqueda de su casa y posteriormente recurrir a un agente inmobiliario si consideran seriamente una compra y necesita ayuda. Sin embargo, la comprobación de los documentos oficiales, investigaciones o comprobantes legales del estado de las viviendas son pasos que se deben dar cuando se está realmente interesado en comprar y no en las primeras etapas del proceso, cuando se sabe de antemano que no se va a adquirir dicha vivienda. Es, de nuevo, hacer perder el tiempo a todas las partes. Este tipo de compradores terminan siendo etiquetados como "malos clientes", por lo que los agentes los evitan en el futuro e incluso cuando realmente están interesados en comprar. 5.- Compradores que cambian constantemente de opinión sobre la casa que quieren   Todos modifican y ajustan sus deseos según van adentrándose en el proceso de comprar una casa. Lo que desespera a los vendedores profesionales es que el comprador que no para de dar bandazos en sus deseos, pese a que lleve meses buscando casa. Primero quiere un inmueble en el centro, luego prefiere el área metropolitana y más tarde una casa en otro estado, exigiendo en cada episodio a la inmobiliaria que le muestre viviendas que encajen con sus "teóricos" deseos. Esto hace que se desperdicie mucho tiempo, ya que el comprador no sabe realmente lo que quiere y para él ver casas es un mero pasatiempo.

CONSEJOS PRÁCTICOS Y SUGERENCIAS PARA COMPRAR UN TERRENO

Adquirir un terreno es el primer paso para la concreción de lo que será nuestra futura vivienda. Si bien el costo del terreno y su ubicación, son los elementos que generalmente se tienen en cuenta, es importante no perder de vista otros aspectos, que pueden influir para que una decisión que en principio parece considerar lo siguiente:

- Consulte si el Municipio autoriza planificación y construcción.

- Efectúe con un técnico la identificación y extensión del predio, y verifique límites tanto los

contemplados en las escrituras como los reales.

- Asegúrese de no encontrarse en zona inundable. Calidad y tipo del suelo.

- Atienda a la orientación respecto al sol.

- Ubicación respecto al barrio, a su trabajo, centros urbanos, comerciales y de interés, vías de acceso, etc.

- Conozca los servicios e infraestructura disponibles: agua potable, alcantarillados, electricidad, teléfono, calles, alumbrado, recolección de residuos, seguridad, transporte, centros educativos, salud, recreación, etc.

- Asesórese sobre las reglamentaciones municipales vigentes y sobre impuestos aplicables. (Costos por alcabalas, registros y otros impuestos).

- Verifique si la propiedad no soporta gravámenes o hipotecas.

10 tips para antes de comprar en preventa

Editorial Metroscubicos.com / Alfredo Montoya 17 de Agosto de 2011

En términos legales, comprar una propiedad nueva podría parecer un proceso sencillo; sin embargo, hay aspectos importantes a considerar, sobre todo si se trata de una preventa. Entérate cuáles son los puntos que debes cuidar. 1.- Datos básicos. Debes conocer el nombre, denominación o razón social del constructor o desarrollador y, en su caso, de su representante legal. Corrobora en la Profeco la reputación de la empresa. Solicita los datos relativos al lugar donde se hará la construcción: medidas, permisos, folios de escrituras. 2.- Referencias. Pide a la desarrolladora que te muestre otros proyectos y también que te dé referencias. Idealmente, que puedas hablar con clientes que ya habitan sus construcciones. Que te platiquen sobre sus experiencias con la desarrolladora. 3.- Condiciones del terreno. Verifica que no esté hipotecado el terreno donde se hará la construcción. Solicita el folio de las escrituras para que puedas constatar ante el Registro Público de la Propiedad que la situación es legal. 4.- Obra avanzada. Si el desarrollador no es conocido o no cuenta con referencias, te recomendamos que mejor no compres en preventa. Inclínate por otra opción que te brinde seguridad, quizá tengas que pagar un enganche más alto o esperar un poco más de tiempo para la entrega, pero tu tranquilidad no tiene precio. 5.- La "letra chiquita". En el formato del contrato de compra-venta reconocido por la Profeco se establecen penalizaciones por incumplimiento en la entrega de la vivienda o por que tú canceles el contrato. No obstante, siempre es recomendable que un abogado te asesore al respecto. 6.- Papelito habla. Además del contrato de compra-venta, debe existir un contrato entre el desarrollador y el cliente, en el cual se detalle la fecha de terminación de obra y las características de la misma. Corrobora que los anexos al contrato contengan: • Metros cuadrados y planos de distribución. También deberá especificar si la propiedad contará con terraza, balcón, jardín privado, etcétera. • Cajones de estacionamiento (ubicación y tamaño de los mismos). • Acabados (cancelería, closets, alfombra, piso, muebles de baño y cocina). • Amenidades. Cuáles son, sus carácterísticas y fechas de entrega. 7.- Detalles legales. Para realizarse la escrituración deberá estar constituido el régimen de propiedad en condominio y las boletas prediales deberán estar individualizadas. 8.- Servicios. Que confirmen que la obra cuenta con infraestructura adecuada para suministro de energía eléctrica, agua potable, drenaje y alcantarillado, vialidades vehiculares interiores, conexión con la red vial urbana y demás obras de equipamiento. Las licencias, autorizaciones y permisos respectivos deben estar a tu disposición para consulta. 9.- Entrega inmediata. Si se trata de una vivienda lista para la entrega, además de lo anterior, cerciórarte que la distribución, medidas del inmueble y acabados sean los acordados en el contrato. Verifica que el mobiliario, instalaciónes elécticas, hidráulicas y de gas estén en perfectas condiciones. De lo contrario no recibas la propiedad y exige el cumplimiento del contrato. 10.- Cero adeudos. Verifica que la desarrolladora no haya dejado deudas de luz o agua. Solicita los últimos recibos pagados. Si bien la compra de una vivienda a través de la preventa ofrece un esquema flexible y con ventajas, siempre debes extremar precauciones para cuidar tu capital. No te dejes deslumbrar por la primera casa bonita, una maqueta impactante o con el buen trabajo de venta del promotor. Visita varias opciones, pregunta y compara.

Todo lo que debes saber sobre el Buró de Crédito

Editorial Metroscubicos.com / Gabriela Balcázar 22 de Agosto de 2011

El Buró de Crédito es la Sociedad de Información Crediticia (SIC) que se encarga de integrar y proporcionar información sobre el historial financiero de todas las personas y empresas, previo al otorgamiento de cualquier tipo de crédito. La información que alberga el Buro de Credito proviene de los reportes crediticios de las instituciones bancarias, sofoles o empresas de servicios que otorgan crédito (tiendas departamentales, agencias automotrices, telefonía celular, televisión de paga, etcétera). Hoy dia, el Buró de Crédito es un punto de referencia para el otorgamiento de créditos en México, ya que cuenta con el historial de poco más de 27 millones de personas. Esta institución no se encarga de calificar a la gente, simplemente recoge los reportes de cada persona y los pone a disposición de cualquier entidad financiera o comercial que los solicite. El Buró de Crédito presenta toda la información de forma estandarizada a través de un “Reporte de Crédito”, mismo que contiene el historial crediticio de la persona en cuestión. Los reportes de crédito son utilizados para determinar si las personas son sujetos de crédito o no y es determinante al momento de aceptar o rechazar las solicitudes de crédito. Por ello es importante que las personas siempre conozcan su historial de crédito y en caso de encontrar fallas tomen las acciones necesarias para corregir dichas anomalías. Quiénes"están" en el Buró de Crédito   Todas aquellas personas que solicitan un crédito de cualquier tipo de manera automática generan un registro en el Buró de Crédito, sin importar que sea moroso o buen pagador. Sin embargo, esto no quiere decir que haya una “lista negra” o un “boletín”, simplemente es el historial sobre el comportamiento de pago de casi toda la gente. Para conocer a fondo su estátus ante el Buró de Crédito, todas las personas o empresas tienen derecho a solicitar su Reporte de Credito Especial a traves de las diversas opciones que la institución pone a su disposicion para este fin. El Reporte de Credito es un documento que muestra el historial crediticio de cada persona, detallando informacion de los financiamientos que tiene o ha tenido, la fecha de apertura, saldo, etcétera, y la forma como estos han sido pagados en el tiempo; dicho reporte se proporciona sin costo una vez cada 12 meses, siempre y cuando la entrega se realice por correo electronico o directamente en la oficina de atencion a clientes del Buró de Credito. El historial se sustenta cada mes con la información de las instituciones bancarias, emisoras de tarjetas de crédito, arrendadoras financieras, automotrices, hipotecarias, tiendas departamentales y compañías de comunicación. Estas empresas aportan información personal y crediticia donde se incluye el tipo de cuenta, límite de crédito y comportamiento de pago mensual. ¿Se borran las deudas del pasado?   El tiempo que permanece la información en el Buró de Crédito, por ley, es de seis años. Pero ten en claro que transcurrido ese tiempo el historial se renueva, aunque el registro, bueno o malo, permanece. Por ejemplo, si dejas de pagar un adeudo, la información del retraso permanecerá en la base de datos durante los próximos 72 meses. Sin embargo, si te pones al corriente en tus pagos la información se actualizará de forma casi inmediata, lo que se reflejará tu cumplimiento y permitirá mejorar el historial crediticio. No tienes que esperar a que se elimine la información. Una obligación individual   Sin duda, tú conoces bien a quén y cuánto debes; sin embargo, te sugerimos que estés al tanto de la información registrada en el Buró de Crédito, lo cual te brinda la oportunidad de conocer tu real situación de endeudamiento y puedas sanear tus finanzas. Es importante que antes de solicitar un crédito hipotecario, o de cualquier otro tipo, conozcas tu historial crediticio, pues de existir algún error en la información o un crédito sin liquidar, puedes detectarlo a tiempo y actuar de inmediato. ¿A dónde acudir en caso de alguna anomalía en mi historial crediticio?   Por ley, la información contenida en la base de datos del Buró de Crédito debe ser correcta, actualizada y, cuando sea utilizada por empresas, debe ser con la autorización expresa del consumidor a través de su firma. Todas las personas pueden conocer su reporte de crédito y presentar una reclamación cuando la información sea incorrecta, para que ésta sea corregida o eliminada lo antes posible. La Condusef atiende y resuelve las reclamaciones de los usuarios de servicios financieros en donde la mayoría de las quejas presentadas son por desacuerdos con los registros de los reportes de crédito y que en un gran número son resueltas a favor de los usuarios. Por lo anterior, la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef) recomienda que el consumidor consulte constantemente su historial crediticio para asegurarse que todo sea correcto y no existan errores, para que en caso de que sea necesario se realicen las aclaraciones correspondientes ante la Unidad Especializada de la Sociedad de Información Crediticia o ante la institución financiera o empresa comercial de que se trate, sobre todo si tienes contemplado solicitar algún tipo de crédito. En la Condusef las personas pueden realizar consultas sobre los servicios ofrecidos por las Sociedades de Información Crediticia, así como atender sus reclamaciones y pedir que se corrijan los errores que existan en el historial crediticio si éstas no fueron atendidas adecuadamente. En caso de que existan imprecisiones, omisiones o errores, el Buró de Crédito te apoya para presentar una reclamación o aclaración ante la institución financiera correspondiente. Toma en cuenta que el proceso tarda en promedio 45 días hábiles, pues por ley las instituciones financieras disponen de 30 días hábiles para responder a cualquier aclaración o reclamación que reciban. En el Buró de Crédito también se dan problemas por homonimia, mantente alerta, pues esto puede ocasionarte severos dolores de cabeza y retrasar tus proyectos para la adquisición de una casa, por ejemplo, mientras identifican y aclaran que el mal historial no te corresponde. Es importante destacar que ninguna empresa o persona tiene la capacidad para “limpiar tu historial”, no te dejes estafar. Reporte de crédito especial   Es fácil tener acceso a tu historial, tienes derecho a solicitar un reporte de crédito una vez al año completamente gratis. Si requieres más consultas, el reporte extra tiene un costo de 15 pesos vía Internet o 60 pesos en el centro de atención telefónica y oficina de atención a clientes. Obtén tu reporte de crédito con un instructivo para interpretarlo en  www.burodecredito.com.mx. Interpreta tu reporte   Para que entiendas de forma rápida tu situación, el Reporte de Crédito Especial incluye un resumen gráfico que te alerta sobre el estado de cada uno de tus créditos. Por ejemplo, respecto de la forma de pago, el informe presenta íconos que indican lo siguiente:  √: Crédito al corriente. Imagen de un reloj: El crédito tiene un atraso entre uno y 89 días. Signo de admiración: Crédito con atraso mayor a 90 días o reportado como una deuda total o parcial sin recuperar. Asimismo, la forma de pago muestra la oportunidad con que el pago fue efectuado. Si tienes atraso en el pago, el informe indica los días de atraso contados a partir de la fecha límite de pago hasta la fecha de actualización de la información. Las leyendas son: 01 = Cuenta al corriente 02 = Cuenta con atraso de 1 a 29 días. 03 = Cuenta con atraso de 30 a 59 días. 04 = Cuenta con atraso de 60 a 89 días. 05 = Cuenta con atraso de 90 a 119 días. 06 = Cuenta con atraso de 120 a 149 días. 07 = Cuenta con atraso de 150 días hasta 12 meses. 96= Cuenta con atraso de más de 12 meses. Otras leyendas son: U = Cuenta no calificada. Significa que el Otorgante de crédito no cuenta con elementos para proporcionar una clasificación en el mes de actualización de la información. 00 = Cuenta reciente para ser clasificada: Esta calificación se utiliza especialmente en créditos de tipo revolvente o sin límite preestablecido, cuando el Titular del Crédito no ha efectuado ningún movimiento o disposición del mismo. 97 = Cuenta con deuda parcial o total sin recuperar: Esta clasificación se utiliza cuando se otorgó alguna quita o bien no ha sido posible cobrar el crédito en su totalidad. Tener esta leyenda es determinante para que no se autorice el crédito, ya que la leyenda que aparece en este caso, de “Cartera Vencida con Saldo Menor”, para las empresas es un alerta sobre un consumidor que no se compromete. 99 = Fraude cometido por el consumidor: El titular del crédito cometió un fraude a la Empresa o Entidad Financiera Con base en esta información, cada institución tomará las decisiones sobre quién es o no sujeto de crédito. Entre más pronto enfrentes tu situación financiera y te comprometas a salir del círculo de endeudamiento, se irán abriendo nuevos créditos y puertas para hacer realidad tus sueños.

Guía para pedir tu crédito Infonavit

CNNExpansión.com 24 de Noviembre de 2009

La compra de una casa es una inversión que aumenta el patrimonio y brinda seguridad a la familia, por lo que esta operación debe planificarse para evitar deudas que acaben con tu ingreso. Para adquirir una vivienda existen diferentes opciones de financiamiento, pero si eres un trabajador de la iniciativa privada puedes acceder a un crédito a través del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit). El patrón está obligado a dar una aportación bimestral del 5% de tu salario para conformar tu Subcuenta de Vivienda (SSV), un fondo que puede utilizarse para crédito hipotecario o sumarse a tu ahorro para el retiro en caso de no destinarse a la compra de casa, dice el gerente de Colocación de Crédito Infonavit, Luis Martín del Campo. Para ser sujeto de crédito en el instituto, el trabajador debe haber cotizado al menos dos años seguidos y alcanzar el puntaje requerido, que es de al menos 116 puntos. Éste se calcula con base en la edad, el salario, tiempo de cotización, continuidad laboral y del monto que se tenga ahorrado. "El factor más importante es la continuidad laboral, ya que nos da una idea de la estabilidad del individuo y por tanto de la certeza para pagar", dice Martín del Campo. Para obtener el financiamiento es necesario que el solicitante sea mayor de edad y en algunos casos que tenga máximo 64 años y 11 meses (ver abajo). La mejor etapa para solicitar este apoyo está entre los 25 y los 35 años de edad, aunque depende de la situación personal y laboral de cada solicitante. A continuación te describimos los productos que ofrece el instituto y sus características: 1.- Crédito Infonavit Qué es: este producto se compone del ahorro de la SSV y suma ese monto al préstamo definido por el Instituto en función de la edad y salario del trabajador. A mayor edad se tiene un menor crédito por la expectativa de pago, y a mayor sueldo, mayor financiamiento, señaló el directivo. Este financiamiento se puede juntar con el de la pareja para obtener un crédito conyugal y aumentar el monto. Para qué sirve: se puede utilizar para comprar una casa nueva o usada, remodelar la vivienda siempre y cuando esté a nombre del solicitante y el inmueble esté libre de deudas; construir en un terreno que también debe ser propiedad legal del trabajador o bien para sustituir una hipoteca, es decir saldar la deuda xon un banco. Características: el Crédito Infonavit tiene topes, para empezar la casa nueva o usada que se desea adquirir el no debe exceder el valor de los 583,000 pesos, ya que está pensado como un beneficio social para los trabajadores de menor salario. En este caso el préstamo al que puede acceder es de 366,000 pesos,  a lo que hay que sumar el ahorro de la SSV menos los gastos de notario y escrituras. Está pensado para quienes ganan entre 1 y 4 salarios mínimos, es decir, entre 1,600 y 6,000 pesos mensuales. A este crédito se le puede agregar un subsidio del gobierno federal para quienes ganan entre 1 y 2.6 salarios mínimos para adquirir casas con tecnología ecológica debido al ahorro que éstas suponen en agua, electricidad y gas. En el caso de la ampliación, remodelación, mejora, construcción o pago de pasivo (hipoteca), no hay un tope en el valor de la vivienda. Requisitos: tener una relación laboral vigente, que las aportaciones patronales estén al día, presentar acta de nacimiento, tener una identificación oficial y llenar la solicitud. 2.- Infonavit Total este producto está pensado para trabajadores con un mayor poder adquisitivo y que pueden contraer una deuda más grande, ya que se suma el ahorro de la SSV y el crédito de una entidad financiera, que en este caso es Banamex. Para este producto, igual que el crédito Infonavit no se revisa el Buró de Crédito. Existen dos variantes: a) Total: éste va dirigido a quienes ganan entre 5.9 y 11 salarios mínimos, es decir, con ingresos menores a los 18,325.11 pesos. Para este producto es necesario ser menor de 64 años 11 meses de edad y tener al menos cinco años de cotización en el Infonavit, con uno o más patrones. En este caso el financiamiento es únicamente para la compra de vivienda nueva o usada cuyo valor no debe rebasar tampoco los 583,072 pesos, con la diferencia de que el crédito máximo a obtener es de 508,105 pesos.  b) Total de AG (Anualidades Garantizadas): este financiamiento está dirigido a  trabajadores que ganan entre 11 y 24.9 salarios mínimos, es decir con ingresos desde 18,325 y hasta 41,482 pesos. Se llama AG porque un tercio del ahorro de las SSV se utiliza para dar el 5% de enganche del valor de la casa y el resto se divide para pagarse en cinco anualidades al saldo del crédito. En caso de pérdida de empleo, este saldo se usa para pagar las mensualidades al Infonavit. Con el Crédito Infonavit Total AG el trabajador obtiene un monto máximo de crédito de hasta un millón 161 mil pesos. Requisitos: el Crédito Infonavit Total en cualquier de sus dos variantes pide los mismos requisitos que el crédito Infonavit. 3. Crédito Cofinavit Éste es un crédito dado por el instituto y por alguna institución financiera, por lo que su otorgamiento está condicionado a los requisitos del banco o Sofol. Tiene 3 variables: a) Cofinavit normal: es el dado por una entidad financiera y por el Instituto. b) Cofinavit con ingresos adicionales: Este producto está pensado para quienes buscan un monto mayor o para aquellos que pueden comprobar ingresos adicionales como propinas y comisiones para alcanzar un monto mayor. El trabajador debe ganar al menos 6,497 pesos o 3.9 salarios mínimos. El valor de la vivienda a adquirir no tiene límite y el monto está dictado por el banco o Sofol, ya uq es eclacula con base en el salario base y tomando en cuenta los ingresos extra. c) Cofinavit AG (Anualidades Garantizadas): es para gente de alto salario, ya que el ahorro de la SVVse usa en partes para la compra de la casa y para un prepago en el capital dado por el banco o Sofol y sirve para adquirir vivienda nueva o usada. 4. Apoyo Infonavit: el crédito Infonavit en cualquiera de sus modalidades puede pedirse sólo una vez a lo largo de la vida laboral. Para dar una ayuda a quienes quieren otra vivienda y ya saldaron su crédito Infonavit existe este producto, que es un crédito otorgado por una banco o Sofol usando tus aportaciones subsecuentes para amortizar el financiamiento. En este caso el saldo de la SSV queda como garantía de pago, en caso de desempleo. En este caso el apoyo Infonavit beneficia al trabajador al reducir el plazo del crédito dado y hacerlo más barato, ya que minimiza el tiempo de pago entre 4 y 6 años por entre 250,000 y 300,000 pesos. Debes recordar que antes de solicitar un crédito al Infonavit, puedes verificar tu puntuación y si ya eres sujeto de financiamiento a través del precalificador en su página web. Además todos los productos del instituto tienen una garantía, es decir, cuentan con beneficios, apoyos y soluciones para que el trabajador pague su crédito, así que si quedaras desempleado, existen planes da poyo específicos, señaló Martín del Campo. Si aún no has iniciado tu trámite, puedes solicitar el apoyo de un asesor calificado, que te ayudará a encontrar el mejor crédito y gestionar su aprobación sin costo alguno. Si ya tienes tu crédito, recuerda que tienes cinco semanas a partir de su aprobación para lograrlo, es decir, llevar los papeles ante el notario y hacerlo efectivo, en el caso de Crédito Infonavit. Si tienes un cofinanciamiento, el plazo dado es de ocho semanas.

Cómo traspasar una propiedad que no has terminado de pagar ?

Editorial Metroscubicos.com / Gabriela Balcazar 04 de Agosto de 2011

Seguramente hay muchas personas que están ante este escenario y se hacen esta pregunta que para los profesionales del sector inmobilirio comúnmente denominan como “compraventa con cesión de deuda”. Y la definen así: “Estos traspasos son operaciones por medio de las cuales se adquiere un inmueble sobre el cual se encuentra una hipoteca, la que garantiza un crédito otorgado a favor de quien pretende vender”, explica Guillermo Escamilla, presidente de la Comisión de Comunicación del Colegio de Notarios del Distrito Federal. Si bien es posible llevar a cabo un traspaso, es importante que éste se realiza con extremos cuidados y de manera legal y segura, ya que en muchas ocasiones la gente prefiere irse  por el camino “fácil” para evitarse los trámites de dicha operación, aunque esto propiciará riesgo tanto para quien vende como para el que compra. Por ello, en primera instancia, si quieres vender o comprar, lo mejor es “acudir con un notario, quien te dará la asesoría necesaria y te ayudará, de forma imparcial, a evaluar la posibilidad de comprar y/o vender, o no”, aconseja Escamilla. El Notario te va a explicar los pasos que debes seguir ante la institución que te otorgó el financiamiento, así como algunas disposiciones legales que rigen a este tipo de créditos. De esta manera, cumpliendo con la ley, “existe la posibilidad de que adquiramos o vendamos la propiedad debidamente, haciendo que quien compre, asuma el crédito a nombre propio”, anota el vocero del Colegio de Notarios. Si prefieres  “irte por la libre”, porque: a) consideras que la operación te parece atractiva porque ver “oportunidad” de comprar un inmueble a un precio menor al del mercado, el cual irás pagando poco a poco; b) o bien, porque “aprovecharás” un proceso de crédito ya iniciado con  institución de crédito o de vivienda como el Infonavit o Fovisste; c) o quizá porque como vendedor piensas que obtendrás “beneficios económicos” por el traspaso, al “vender” tu propiedad, y te “librarás” de una deuda más… Te recomendamos escuchar la advertencia de los expertos: “Se trata de operaciones no recomendables para ninguna de las partes, ya que se está realizando un contrato privado sujeto al cumplimiento de condiciones, que únicamente se establecen bajo palabra”. Una operación de esta naturaleza puede convertirse en una verdadera pesadilla por  los riesgos que implica para ambas partes. Algunos de los riesgos, son: Para quien vende   Por lo común, el posible vendedor piensa que el que adquiere pagará la deuda, pero si no lo hace, el responsable será el titular del crédito original.  “Recordemos que la hipoteca garantiza el pago del adeudo, aunque no nos exenta del mismo, y en todo caso a quien llamarían a juicio sería a quien vende”, anota Escamilla. Tú vendiste en un precio determinado, pero, por traspasar, perdiste el “control de la propiedad. Entonces, si el que te compró  decide más adelante vender, usando tu nombre, a un precio más alto,  la Secretaría de Hacienda puede exigir el pago complementario en la declaración anual. También existe la posibilidad de que, quien compra, actuando en tu nombre y representación, adquiera otras deudas o compromisos y tú serías responsable directo del pago de las mismas. Si vendes tu casa habitación y tienes forma de demostrarlo en términos de Ley, el ingreso que recibas estará libre de impuestos, es decir, será un dinero que recibirías íntegro. Y el experto advierte: “Sólo que esta exención sólo puede realizarse una vez cada cinco años,  ¿qué sucedería si tienes otra propiedad para vender, que podrías exentar de impuestos, y no  lo puedes hacer por haber hecho el traspaso de tu deuda y no tener escrituras? Para quien compra   Sí estás en este caso, estás arriesgando tu patrimonio. Y es que, al buscar que  la institución que otorgó el crédito no se dé cuenta que el que pagador no es el acreditado original, con el fin de que no cambie las condiciones del financiamiento dado, el contrato permanece en lo oculto.  La consecuencia, dice el vocero del Colegio de Notarios, es que quien presumiblemente sigue siendo el propietario es la persona que acreditó la institución financiera, ya que no se te otorgó la escritura ni se inscribió en el Registro Público de la Propiedad, Esto implica que estarás pagando una deuda a otro nombre. Es decir, no eres tú el que está  generando un buen historial crediticio, sino él, que sigue siendo el propietario titular del crédito. También “puede darse el caso de que, el mismo vendedor decida venderla nuevamente a otra persona, sin mayor problema”, anota Escamilla. En caso de que le des el dinero al vendedor para él pague el crédito, corres el riesgo de que no lo haga y, en ese caso, el organismo que financia  el crédito puede exigir, no sólo las mensualidades, sino el total del adeudo, y como no se está haciendo, concluir rematar el inmueble. Y, ¿has pensado qué sucedería si el vendedor fallece o no lo puedes localizar cuando necesites que se firme la escritura? Si esto pasa, deberás iniciar un juicio ante el juzgado correspondiente, teniendo que pagarle a un abogado, así como los gastos que conlleva del juicio. Además debes tomar en cuenta el tiempo que se va a llevar el litigio. Así también, estas operaciones generalmente se otorgan dando un “poder irrevocable” ante notario. “Sin embargo, los poderes no son un medio legal para transmitir propiedades. Existen prohibiciones en la ley, de que los inmuebles sean adquiridos por “apoderados”, salvo ciertas excepciones. El poder se extingue por fallecimiento de cualquiera de las dos partes”, explica Escamilla. Como regla general, si la institución crediticia se entera de este traspaso sin su consentimiento y fuera de la Ley, podría aplicar la cláusula que establece  que debe exigir la totalidad del pago del adeudo y, en su caso, una pena adicional. 12 consejos legales para la venta de tu casa   La decisión de vender la casa puede obedecer a varios factores aunque debemos tener claros los pasos a dar para que la venta se lleve a cabo sin mayor contratiempo y considerar la documentación que se necesitará para llevar a cabo la escritura correspondiente. Los pasos a seguir y documentos que se requerirán son los siguientes: 1.- Convenir las condiciones de la venta en un contrato de promesa de venta. Este contrato deja claras las obligaciones que cada parte asume y los términos en que serpa otorgada la escritura correspondiente. 2.- Contar con la siguiente documentación original. 3.- Escritura debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad. Con este documento acreditamos que somos los propietarios. 4.- Boletas y comprobantes de pago de los últimos 5 años. Con estos documentos acreditamos que el inmueble se encuentra al corriente en sus contribuciones. 5.- Comprobantes de domicilio a nombre propio, para acreditar el que estamos exentos del impuesto por la venta del inmueble. 6.- Acta de matrimonio en caso que hayamos adquirido el inmueble estando casados. 7.- RCF o CURP. Este documento es necesario para un aviso que el notario debe dar a las autoridades fiscales. 8.- -Identificación oficial con fotografía. 9.- En caso de ser un inmueble en condominio, una constancia de que el mismo se encuentra al corriente en sus cuotas. 10.- En caso que el inmueble hubiere estado hipotecado, la escritura de cancelación de hipoteca o la carta de liberación expedida por la institución que nos dio el crédito. 11.- Algún otro documento derivado de la revisión que el notario haga de esta. 12.- El Notario asesorará en los pasos antes citados, obtendrá la documentación necesaria adicional a la ya mencionada y elaborará la escritura correspondiente. Su atención será imparcial y resolverá todas las dudas. FUENTE. En el Colegio de Notarios del DF están a tus órdenes para cualquier orientación. Llama al 5511 1819 y programa una cita para recibir asesoría gratuita por un notario o en la página www.colegiodenotarios.org.mx.

Cómo invertir bien en bienes raíces ?

CNNExpansión.com / Regina Reyes-Heroles C. 04 de Octubre de 2010

Viene una nueva ola de crecimiento en el sector, entérate de dónde, cómo y cuándo invertir Bienes raíces, una inversión redituable Invertir en bienes raíces es una inversión tangible que da rendimientos y en este momento el sector tiene oportunidades de crecimiento. El segundo semestre de 2010 representará un periodo de recuperación gradual para la industria de la vivienda, dice un estudio de BBVA Bancomer. "A mediano y largo plazos, invertir en inmuebles resulta en buenos rendimientos con el menor riesgo", dice José Martínez Licea, director de servicios de Coldwell Banker México. Los locales comerciales e inmuebles habitacionales son la opción más tradicional para invertir en el sector. Pero hay otras alternativas que pueden diversificar un portafolio: la adquisición de terrenos, la inversión en un grupo desarrollador para un proyecto habitacional o comercial y la compra en preventa. "El mercado ha venido creciendo y se detectan nuevos nichos que atender", dice Eduardo Torres, economista senior de estudios económicos de BBVA Bancomer. Uno de los nichos en crecimiento es el de conjuntos habitacionales para renta en ciudades con población flotante. Otro es el relacionado con la salud, desde residencias para adultos mayores hasta espacios inmobiliarios para el turismo de salud. Y un tercer nicho es el de remodelaciones y ampliaciones. Hay razón para esperar más crecimiento. Según describe Fernando Soto-Hay, director de la agencia hipotecaria Tu Hipoteca Fácil, el crecimiento de la población demandará más viviendas y ahora tendrá a su disposición mejores productos para comprar a crédito. Saber dónde y hasta cuándo Invertir en bienes raíces tiene el ‘efecto refugio', porque el valor se conserva en momentos de incertidumbre, explica Eduardo Torres, economista de BBVA Bancomer. Y da rendimientos del 5 y 7% anual a diferencia de los cetes que dan 4.5%, agrega. Aunque el inversionista debe tomar en cuenta su edad, su tolerancia al riesgo y para cuándo necesita el dinero, antes de elegir entre Bolsa o bienes raíces. De acuerdo con el documento ‘10 predicciones para los próximos 10 años', de Robert C. Doll, vicepresidente y estratega jefe de Renta Variable en BlackRock, los retornos anualizados del mercado bursátil de Estados Unidos rondarán 8% la próxima década. Además, los inversionistas tendrán que hacer frente a un mayor número de recesiones que en los últimos 20 años, añade Doll. Con esos pronósticos se vuelve más atractivo el posible rendimiento de los bienes inmuebles. Para sacarle partido a la inversión hay diversas combinaciones "Si requieres un pago mensual debes buscar algo para rentar con facilidad, si tu necesidad no es tan inmediata, entonces puedes buscar una preventa o invertir con un desarrollador, y si no tienes prisa, entonces piensa en comprar un terreno", explica Sergio Felgueres Cabestany, director nacional de Remax México. Para aprovechar la inversión hay que saber cuándo vender. Los bienes inmuebles se reciclan cada 10 o 15 años. "Hay que saber cuándo sacar el dinero de esa inversión y ponerla en algo nuevo, porque a pesar de que la vigencia del inmueble es larga, el entorno que se va creando sí se puede avejentar", dice Felgueres. Tips para invertir en casa y locales Casa para renta  En México, las propiedades se rentan entre 0.6 y 0.7% de su valor. Cada año la plusvalía del inmueble puede ser, en promedio, de 7%. Recomendaciones básicas: 1) Comprar en una zona con crecimiento. 2) Que el inmueble sea del gusto general, que su ubicación y diseño no sean para un pequeño grupo de personas. 3) Tener cuidado con los inquilinos. Hay que pedir ayuda a una inmobiliaria para calificar al potencial inquilino. 4) Que el contrato esté aprobado por Profeco, avalado por la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios y revisado por un buen abogado. 5) Buscar asesorías de expertos. Local comercial  1) Un buen local comercial depende de la localización. 2) El pago de la renta depende de lo bien que le vaya al negocio que renta el local. 3)  Por tanto, analizar el negocio y el lugar. 4) Considerar las necesidades de los clientes. 5) La adquisición de locales rentables en centros comerciales es compleja para un inversionista pequeño. Hay opciones en ciudades pequeñas en crecimiento. Terrenos, desarrollos y preventa Terrenos  1) Comprar implica apostar al crecimiento futuro de la zona. 2) Pensar a largo plazo y no necesitar el dinero invertido en un periodo de más de tres años. Desarrollo inmobiliario Junto con otros inversionistas -entre ocho y 10- se invierte en un fondo para construir un pequeño desarrollo y después venderlo. El rendimiento puede ser de 40% en dos o tres años. Ser cuidadoso al escoger al desarrollador. Si hay un crédito, tomará más tiempo recuperar la inversión. Preventa Adquirir un departamento en preventa para venderlo cuando el producto se entregue puede resultar en una ganancia de 25% en dos años. Fuentes: Coldwell Banker y Remax.

¿Comprar o Rentar? ¿Qué es mejor?

Tener una vivienda propia es el sueño de la mayoría de las personas. Esto no es solo cuestión de estabilidad y estatus, también significa generar patrimonio, sin embargo no es igual de importante para todas las personas, ni le va bien a todos los estilos de vida. Veamos ambas caras de la moneda y rompamos mitos.

Por que comprar...

Todos hablan de las inversiones en terrenos o ladrillos, pero ¿por qué si es buena inversión comprar bienes raíces?

Hay dos formas en las que una casa puede servir como inversión: que adquieras una vivienda que vas a vivir con tu familia, o, invertir en un inmueble que vas a rentar -una casa o local comercial- que te permitirá tener un flujo de efectivo mes a mes.

El primer caso va a generar tu patrimonio familiar a futuro, aunque te genere un gasto a corto plazo por que vas a pagar mensualidades de un crédito hipotecario, al final de un periodo tendrás una casa propia y habrás utilizado el credito como complemento para un ahorro. Esta propiedad la vas a disfrutar -lo que también implica un dividendo- y en el futuro, la podrías vender y obtener ganancia.

En el segundo caso, si estás más allá de crear patrimonio familiar y buscas una inversión complementaria, entonces puedes invertir en propiedades que creen flujos por medio de rentas.

Una opción te genera entrada de liquidez mensual, la otra te genera una inversión a largo plazo y ofrece seguridad.

Sin embargo, cuando decides comprar, lo primero es pensar por qué quieres una casa: sin duda lo primero que te mueve a tomar la decisión es la necesidad emocional y social de ser "propietario", pero cuidado, tener el capital también es importante.

Para la mayor parte de la población, el sueño de terner su casa lleva como ancla una hipoteca a plazos que varían de 10 a 30 años, durante los que estarás amarrado con una deuda mensual de hasta 30% de tus ingresos netos.

Una buena señal para comprar casa es cuando ya puedes destinar la cuarta parte de tu salario neto, a pagar una hipoteca; cuando ya hiciste carrera en una empresa y no peligra tu empleo, o sientes que es un momento de dar un paso adelante en el plano personal.

El mero hecho de dejar de rentar o vivir con un familiar no es siempre una razón válida. Para muchos rentar es como tirar el dinero a la basura, pero pasa lo mismo con los primeros años de una hipoteca. Todo se va en intereses.

Fuente:

http://referenteinmobiliario.blogspot.com/2011/08/comprar-o-rentar-que-es-mejor.html

¿Y que pasa con los Jóvenes que entran a la industria inmobiliaria?

Los bienes raíces han sido y serán una buena opción de carrera en la historia de nuestro país; se estima en Enero de 2011 existían unas 100 mil personas dedicadas a la intermediación para la compra venta de bienes raíces en México, esto considerando sus circunstancias particulares en todas sus etapas y que van desde la persona que vende para otras personas una propiedad sin mayor preparación y herramientas, hasta las empresas con varios profesionales trabajando en ellas, capacitándose, pagando impuestos, haciendo exclusivas, con una imagen profesional, infraestructura y que están afiliados a AMPI.

AMPI tiene casi 3 mil titulares de oficinas inscritas, dentro de los cuales hay asociados y asociadas trabajando individualmente, hasta los asociados que tienen firmas con más de 100 personas en su empresa. Generando esto un potencial de ventas de casi 15 mil personas, es decir el 15% de los 100 mil enunciados en el párrafo anterior.

Pero de estos, ¿Cuántos tienen menos de 35 años y están en las condiciones adecuadas de empredurismo, profesionalización y ética?. De los censos de a los años pasados concluimos que el 17% de los asociados en AMPI tienen menos de 35 años, es decir, 340 personas, 1700 con personas asociadas o ligadas a AMPI y 17,000 en el país.

El problema que generalmente enfrentan quienes jóvenes abordan la idea de poner una empresa del giro que sea, pero en nuestro caso de intermediación en bienes raíces, es el poco apoyo y profesionalización que tiene la industria, al grado de que puesta una empresa el riesgo de errores o quiebra es muy alto.

Pensemos que si se formalizarán los canales para la incubación de las empresas de jóvenes inmobiliarios, cursos de capacitación, certificaciones y hasta carrera; acercamiento de negocios, una estrategia de relaciones públicas, formación en base al código de comportamiento ético, etc., podríamos bajar ese grado de riesgo y asegurar que profesionales inmobiliarios mejor preparados estén entrando a la nuestra industria y no se corra el riesgo de que con sus errores afecten a terceros, o se hagan patrones de conducta las malas prácticas porque en el inter tuvieron “éxito” y con ventas entendieron que lo que hicieron por mal que haya sido es bueno y así lo ejerzan de por vida o enseñen a otros.

Tener capacitación desde el ABC, como obtener exclusivas, enfoque en el servicio, certificaciones conocer o el TSU, nueva carrera en las universidades serían las opciones para la profesionalización que estamos buscando para los jóvenes inmobiliarios; acercamiento de negocios es una opción para todos, especialmente a los que por una u otra razón están empezando u son jóvenes, el organismo nacional tiene más opciones de conseguir negocios que los asociados de manera individual, buscar en bancos, sofoles, desarrolladores, etc., inventarios para venta, condiciones de comercialización dignas y trabajarlas con resultados.

En AMPI Nacional a partir de un ejercicio de planeación estratégica y priorizando los proyectos surge “Jóvenes Inmobiliarios”, uno de casi 60 proyectos que se pone en marcha bajo el liderazgo del inmobiliario carmelita y además bastante joven Jose Ramón Vior, en la que se busca entre otras cosas lograr esas ideas que planteamos y con esto logremos ir construyendo la generación responsable que aporte al gremio positivamente, a la economía del país y a las instituciones.

Buscamos obviamente que todos los que estén bajo la idea de tener más de 35 años y sean asociados o afiliados de AMPI se inscriban con Josera (como le decimos de cariño) y hagamos muy fuerte esta idea.

Estamos a punto de lanzar esta gran idea, esperamos dar resultados al final de este año y no solo esto, por mucho hayamos sembrado una semilla de una nueva cultura de negocios responsable y ética que fomente a otros iguales.

Saludos
Adán Larracilla
http://www.ampi.org/es/articulos/categoria/articulos-de-interes/jovenes-inmobiliarios/index88.html

La venta de viviendas tiene su propia batalla en Facebook y Twitter

Fuente: iProfesional.com 18 de Junio de 2010

Si la avidez de los inversores por refugiar sus ahorros es cada vez más notable, el interés de los brokers por seducirlos no se queda atrás. Con una reactivación del sector en el primer cuatrimestre, la venta de inmuebles se convirtió en una de las actividades más alentadoras de la industria. Y junto con ello, los operadores aprovecharon para captar a nuevos inversores por diferentes medios. Aunque los típicos clasificados en los diarios no se quedan de lado, las inmobiliarias comenzaron a experimentar nuevos formatos para dar a conocer la disponibilidad que poseen, tanto para la compra-venta como para la renta. Es así como el medio online fue tomando protagonismo y a las propuestas que surgieron únicamente en versión online, ahora se sumaron las experiencias en las redes sociales, tales como Facebook y Twitter, que empiezan a ganar protagonismo como canal para hacer contacto con los interesados en adquirir propiedades. Especialistas señalan que estos espacios ya no son solo redes sociales, sino un medio de comunicación en sí mismo que va a revolucionar la forma en que nos comunicamos como personas y como empresas. Señalan que Facebook es un escaparate muy interesante donde pueden seguir lanzamientos y novedades en su muro y con solo clickear en la noticia pueden acceder a toda la información de cada desarrollo. Información Las propuestas que apostaron a las redes sociales tienen diferentes objetivos.En algunos casos, la idea es solamente estar presente brindando la opción de ingresar al site oficial para quienes desean sumar más información.En otros casos se describe la oferta que poseen con los detalles sobre el tipo de propiedad, ubicación y características. También hay proyectos que son, por sí solos, parte de la web. Como por ejemplo los proyectos que presentan explicaciones sobre el emprendimiento, fotos y renders. Otros más, además de describir la información, cierran campañas publicitarias en la red social, ya que el target de su producto se relaciona con los usuarios, tanto por edad como por acceso a la tecnología y por el nivel sociocultural y económico. Más innovaciones Más allá de la presencia en redes sociales, cada empresa fue diseñando otros medios de contactos exclusivos con sus clientes. Utilizan un programa que detecta en Twitter a todos los usuarios que estén "twitteando" sobre búsqueda de departamentos, y se pone automáticamente en contacto con ellos acercándoles información sobre los productos disponibles. Incluyen herramientas como el e-mailing, Internet y CRM, además de los medios tradicionales. Ahora, los canales que hoy llamamos alternativos serán mainstream en pocos años, conforme al avance de las nuevas tecnologías. Además de desarrollar nuevas herramientas para la web, las empresas están trabajando en desarrollos para el celular.Uno de ellos es una propuesta mediante la cual, con un código que se ubicará en los anuncios publicitarios, los usuarios podrán acceder desde cualquier lugar a la información completa de la propiedad. De esta forma, el cliente podrá saber al instante de qué se trata y descartar o incrementar los datos del bien en forma inmediata. Los especialistas recomiendan estar atentos a las nuevas tecnologías y brindarle al cliente cada día más comodidad para estar informado.

3 ventajas de comprar casa usada

Editorial Metroscubicos.com 27 de Julio de 2011

Según especialistas del sector vivienda, la promoción de viviendas del mercado secundario o usadas mantiene un crecimiento constante. Por lo que recomiendan que antes hacer una elección se analicen los precios de este segmento y apostar por una construcción de segundo uso. De acuerdo a estimaciones de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), en México hay alrededor de 25 millones de casas construidas, por lo que puede considerarse que la oferta numérica es vasta. No obstante, hay muchas casas que están deterioradas o no en regla, cumúnmente por falta de mantenimiento y regularidad en el pago de impuestos. Lo cual se observa en mayor medida en el segmento de vivienda económica. Por ello, las oportunidades de oro se dan en los segmentos medio y residencial. Las viviendas de segunda mano en estos segmentos ofrecen espacios amplios, techos altos, mejor ubicación y precios atractivos. Aquí las tres principales ventajas de invertir en el mercado secundario o casas de segundo uso: Inversión Las viviendas usadas aseguran un ahorro de hasta el 30% debido a que requieren un mantenimiento que disminuyen su costo real. Si las reparaciones no son elevadas, entonces es momento de invertir. Ubicación   La mayoría de éstas fueron construidas hace algunas décadas en colonias céntricas, cuando aún existía espacio libre. Es justo este aspecto el que asegura desarrollo urbano. Al mudarse a un inmueble usado, es posible encontrar a sus alrededores todo tipo de servicios como vías de comunicación accesibles, centros comerciales, escuelas, edificios corporativos, áreas verdes e instalaciones religiosas. Diseño   Por tratarse de infraestructura antigua, los techos son más elevados, otorgando toques estéticos y sensación de amplitud. Por otro lado, permiten conservar pisos y muros originales, que con un sencillo mantenimiento quedarán como nuevos. En la Ciudad de México, la compra-venta de casas usadas ocurre principalmente en la zona centro y sus periferias, destacando las colonias Narvarte, Del Valle y Condesa, zonas donde puede adquirir una casa desde 2 millones de pesos. Muchos de estos inmuebles están a la venta porque los dueños originales, casi siempre parejas de adultos mayores, prefieren viviendas pequeñas donde descansar. Los especialistas estiman que las casas usas son, en promedio, 35% más grandes que las nuevas.

Consejos para antes de contratar una hipoteca

Editorial Metroscubicos.com 10 de Febrero de 2011

Contratar una hipoteca es una decisión que requiere de mucha atención. Por suerte existen algunos consejos básicos que ayudan a la hora de negociar con la institución financiera las condiciones del préstamo hipotecario. Tipo de interés Además de negociar el interés más bajo posible con el banco, no olvides comprobar que tu contrato no incluye ninguna cláusula que incluya modificación de intereses. Productos vinculados En la guerra de captación de clientes, las entidades no paran de ofrecer en sus publicidades el interés más bajo. Y es cierto que luego aplican ese interés pero obligando a comprar, como contrapartida, varios productos vinculados (seguros, plan de pensiones, etcétera) que pueden encarecer el pago mensual. La estrategia más usada es la de la bonificación: cuantos más productos contratemos, más se reducirá el diferencial a pagar, aunque eso no signifique precisamente reducir el costo. Existen varios tipos de productos vinculados, aunque los más frecuentes son: la domiciliación de nómina, contratación de tarjetas de crédito y débito, seguro de vida, seguro de hogar. Por este motivo es importante calcular si el ahorro que supondría rebajar los intereses compensa el aumento que el pago de estos servicios va a suponer en el pago mensual. Nunca firmes sin preguntar cuántos productos vinculados tiene la hipoteca, cuánto cuesta cada uno y en qué plazos se pagan. Ten cuidado con los llamados seguros con prima única, a pagar de una sola vez al firmar la hipoteca. Suelen ser bastante caros en comparación con otros del mercado y puede que no cubran toda la vida útil de la hipoteca. Si no los puedes evitar, al menos intenta negociar la devolución del importe proporcional de la prima única en caso de cambiar tu hipoteca de banco. Comisión de apertura Se trata del porcentaje que hay que abonar al banco al formalizar la hipoteca y suele fluctuar entre 0 y 3% del importe total. Recuerda que muchas entidades ofrecen esta comisión al 0%. Intenta reducirla al mínimo, no es una de las condiciones más difíciles de negociar. Comisión por amortización parcial y total Más comisiones a las que hay que estar atentos: la comisión por amortización parcial y total. Estas comisiones se abonan al liquidar una parte o la totalidad del importe pendiente de la hipoteca. ¿Por qué el banco cobra esta comisión? Para cubrir la pérdida de negocio derivada de la cancelación. Antes de firmar negocia la amortización, pensando en que más adelante puedes querer adelantar los pagos o necesitar cambiar de banco con el menor costo posible. Más vale prevenir. Comisión de subrogación Si quieres cambiar tu hipoteca de banco para obtener un nuevo plazo de amortización o un tipo de interés más bajo, la entidad financiera con la que tienes firmada la hipoteca pedirá que abones la comisión de subrogación. Para evitarlo negocia con tu banco antes de estar en sus manos. Y recuerda que es importante conseguir una buena hipoteca pero también lo es salir de ella sin problemas en caso de conseguir mejores condiciones. Plazo de amortización Después de tener en cuenta los puntos anteriores, es importante que te fijes un plazo razonable en función de tu perfil y necesidades. Sobre todo ten en cuenta que en la cuota mensual influirán no sólo los intereses sino el plazo con el que decidas amortizar la hipoteca. Si te decantas por un plazo más amplio, debes saber que a priori representas un mayor riesgo para el banco, lo cual lo pagarás con un mayor precio de la hipoteca. Si por el contrario quieres devolver el préstamo hipotecario en menos tiempo, pagarás intereses durante un período más corto y, por lo tanto, la hipoteca será más barata. Para saber qué cuota pagarás en función del plazo de amortización, una práctica calculadora de hipotecas te ayudará a salir de dudas. Flexibilidad de pago La flexibilidad de una hipoteca la mide principalmente la carencia que pueda tener, ya sea en el período inicial o a lo largo de la vida de la hipoteca, y es algo a tener en cuenta antes de contratarla. La carencia te servirá para reducir la cuota durante esos períodos pagando sólo intereses.

¿Necesitas una fianza para rentar?

CNNExpansión.com 14 de Junio de 2011

Cuando decides vivir solo o empezar a vivir en pareja puedes enfrentarte al requerimiento de una fianza como condición para rentar una casa o departamento, antes de descartar la opción, entérate cómo funcionan y en qué puede ayudarte el contar con ese respaldo. La fianza de arrendamiento es un instrumento que funciona como garantía para asegurar el pago de la cuota mensual en caso de atraso. Regularmente existe la creencia de que las fianzas pueden sustituir a los avales, sin embargo, este proceso no es tan sencillo. Las fianzas pueden apoyar a los inquilinos con alto perfil de riesgo que presentan alguna irregularidad en su historial financiero, pues representan una garantía de que no necesariamente incumplirán en el pago de la renta. En la mayoría de los casos, las afianzadoras requieren que exista también un aval, así lo señala Eduardo de la Canal, consultor de la firma de corretaje inmobiliario Coldwell Banker. De acuerdo con el experto, las fianzas son recursos de protección para el propietario de la vivienda, y los costos oscilan entre el 70 y 110% de la renta mensual. Incluso comenta que en algunos casos el inquilino y propietario pueden acordar pagar la fianza entre los dos, esto da más tranquilidad al propietario sin que el instrumento sea considerablemente costoso para el inquilino. ¿Nuevo en la ciudad?   Una problemática común para las personas que se mudan de ciudad es cumplir con los requisitos para rentar un departamento, pues quienes pueden figurar como sus avales (padres, hermanos, tíos, conocidos) no se encuentran en la misma localidad. En este caso, las afianzadoras pueden confirmar que existe una persona fuera de la ciudad que cumple con los requisitos para figurar como obligado solidario (aval), explica Demetrio Oviedo, asesor de la firma especializada en seguros y fianzas, Murguía Consultores. Para el caso de extranjeros o personas que no cuenten con un aval en el país, la opción se vuelve un poco más costosa, pues la alternativa es el pago de una garantía con un costo equivalente a un año de renta. "Podemos decir que si la renta será de 5 mil pesos, el depósito en garantía a pagar a la afianzadora sería de 120 mil pesos, se trata de una alternativa más costosa pero usada cuando no hay posibilidad de contar un aval, como cuando un extranjero quiere rentar una casa en la ciudad, en ese caso generalmente existen contratos laborales bien pagados de por medio y el costo no resulta tan elevado." Requisitos • Pactar con el propietario las condiciones para la renta del inmueble • Cumplir con los cuestionarios de la afianzadora • Comprobar ingresos • Contar con un aval.

Cambia tu hipoteca y ahorra

Editorial Metroscubicos.com / CNNExpansión.com 28 de Julio de 2011

Si compraste tu casa a crédito y las condiciones actuales del mercado son mejores que cuando adquiriste el financiamiento o simplemente estás buscando una tasa menor, puedes subrogar o sustituir tu hipoteca y pagar menos por tu propiedad. La subrogación permite a los acreditados cambiar de institución financiera para obtener una tasa menor o mejorar el plazo de su financiamiento, de acuerdo con expertos. Esta opción es posible desde 2003 gracias al artículo 15 de la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado que establece la subrogación del Acreedor, o sea sustituir a la entidad acreedora en un financiamiento por otra. Ello tiene como objetivo fomentar la competencia entre los oferentes, ya que el cliente puede cambiar su crédito a un banco distinto que ofrezca mejores condiciones de pago y beneficiar sus finanzas personales, de acuerdo con la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef). "Esta opción es una oportunidad para el acreditado, pero no es un producto popular debido a la poca información que tienen los usuarios y los trámites derivados del cambio", dijo el director de Crédito al Consumo de Scotiabank, Ricardo García Conde. Uno de los principales obstáculos es que es necesario hacer una nueva escritura pública, ya que la casa queda como garantía y por lo tanto requiere una doble inscripción en el registro popular: una para cancelar la hipoteca anterior y otra para acreditar la nueva. A este proceso, que puede tardar entre 15 y 20 días hábiles, debe sumarse el gasto de escrituración y los gastos del notario, que en promedio oscilan en 20,000 pesos. Además el deudor debe pagar en la mayoría de los casos la comisión por apertura, que es de 2.5% sobre el monto del crédito. "Lo principal es comparar el esquema actual contra el que se planea cambiar, tomando en cuenta el importe de las mensualidades, las comisiones, el plazo a pagar y los gastos accesorios", aconseja el director ejecutivo de Crédito Hipotecario de HSBC, Flavio Franyuti Barreda. El directivo recuerda que esta opción es recomendable sobre todo para quienes tienen una tasa de interés mayor al 14%, por ejemplo aquellas personas que contrataron un crédito en los 90. También debe considerarse en casos donde las hipotecas tengan tasas variables o en Unidades de Inversión (Udis), sobre todo cuando se quiere tener mayor certeza y pagos fijos. Los directivos recomiendan al interesado solicitar a la institución elegida toda la información pertinente sobre la posibilidad de subrogar su crédito incluyendo la Oferta Vinculante, que es el documento que emite la institución y en el que se establecen los términos y condiciones mediante los cuales se obliga a otorgar por un determinado periodo el crédito para la vivienda. En ambas instituciones este tipo de productos, llamados formalmente créditos para pago de pasivos hipotecarios, no representan más allá del 5% de su colocación. Para hacer esta operación, el solicitante, que tiene un crédito en el Banco "A" y encuentra que el "B" le ofrece mejores condiciones, debe solicitar el cambio a este último. El Banco "B" deberá hacer un análisis de viabilidad y medir la capacidad de riesgo del acreditado; generalmente los bancos buscan que el nivel de endeudamiento del solicitante no sea mayor al 40% de sus ingresos brutos. Si el análisis resulta favorable para el acreedor, será necesario que el banco con quien se originó el crédito (Banco "A") esté de acuerdo con que la deuda sea subrogada al Banco "B". También existen créditos para la mejora de vivienda. Es importante destacar que aunque el usuario tiene el derecho de sustituir su crédito, es necesario el consentimiento de ambas instituciones financieras para efectuar el movimiento, de acuerdo con Condusef. En México hay 8 instituciones financieras que permiten esta operación: Banamex, Afirme, BBVA, HSBC, Inbursa, Ixe, Santander y Scotiabank. Para conocer los plazos, tasas de interés y montos que estos productos financian, verifica el cuadro comparativo de Condusef. Finalmente recuerda que antes de tomar una decisión debes considerar las ventajas y desventajas que implica concretar el proceso de subrogación. "Lo importante es mejorar las condiciones, muchas veces se temen los trámites pero cuando se comparan con los beneficios el cliente se da cuenta que no es tan engorroso y puede lograr grandes ahorros", aconseja  Flavio Franyuti.