¿Comprar o Rentar? ¿Qué es mejor?

Tener una vivienda propia es el sueño de la mayoría de las personas. Esto no es solo cuestión de estabilidad y estatus, también significa generar patrimonio, sin embargo no es igual de importante para todas las personas, ni le va bien a todos los estilos de vida. Veamos ambas caras de la moneda y rompamos mitos.

Por que comprar...

Todos hablan de las inversiones en terrenos o ladrillos, pero ¿por qué si es buena inversión comprar bienes raíces?

Hay dos formas en las que una casa puede servir como inversión: que adquieras una vivienda que vas a vivir con tu familia, o, invertir en un inmueble que vas a rentar -una casa o local comercial- que te permitirá tener un flujo de efectivo mes a mes.

El primer caso va a generar tu patrimonio familiar a futuro, aunque te genere un gasto a corto plazo por que vas a pagar mensualidades de un crédito hipotecario, al final de un periodo tendrás una casa propia y habrás utilizado el credito como complemento para un ahorro. Esta propiedad la vas a disfrutar -lo que también implica un dividendo- y en el futuro, la podrías vender y obtener ganancia.

En el segundo caso, si estás más allá de crear patrimonio familiar y buscas una inversión complementaria, entonces puedes invertir en propiedades que creen flujos por medio de rentas.

Una opción te genera entrada de liquidez mensual, la otra te genera una inversión a largo plazo y ofrece seguridad.

Sin embargo, cuando decides comprar, lo primero es pensar por qué quieres una casa: sin duda lo primero que te mueve a tomar la decisión es la necesidad emocional y social de ser "propietario", pero cuidado, tener el capital también es importante.

Para la mayor parte de la población, el sueño de terner su casa lleva como ancla una hipoteca a plazos que varían de 10 a 30 años, durante los que estarás amarrado con una deuda mensual de hasta 30% de tus ingresos netos.

Una buena señal para comprar casa es cuando ya puedes destinar la cuarta parte de tu salario neto, a pagar una hipoteca; cuando ya hiciste carrera en una empresa y no peligra tu empleo, o sientes que es un momento de dar un paso adelante en el plano personal.

El mero hecho de dejar de rentar o vivir con un familiar no es siempre una razón válida. Para muchos rentar es como tirar el dinero a la basura, pero pasa lo mismo con los primeros años de una hipoteca. Todo se va en intereses.

Fuente:

http://referenteinmobiliario.blogspot.com/2011/08/comprar-o-rentar-que-es-mejor.html

¿Y que pasa con los Jóvenes que entran a la industria inmobiliaria?

Los bienes raíces han sido y serán una buena opción de carrera en la historia de nuestro país; se estima en Enero de 2011 existían unas 100 mil personas dedicadas a la intermediación para la compra venta de bienes raíces en México, esto considerando sus circunstancias particulares en todas sus etapas y que van desde la persona que vende para otras personas una propiedad sin mayor preparación y herramientas, hasta las empresas con varios profesionales trabajando en ellas, capacitándose, pagando impuestos, haciendo exclusivas, con una imagen profesional, infraestructura y que están afiliados a AMPI.

AMPI tiene casi 3 mil titulares de oficinas inscritas, dentro de los cuales hay asociados y asociadas trabajando individualmente, hasta los asociados que tienen firmas con más de 100 personas en su empresa. Generando esto un potencial de ventas de casi 15 mil personas, es decir el 15% de los 100 mil enunciados en el párrafo anterior.

Pero de estos, ¿Cuántos tienen menos de 35 años y están en las condiciones adecuadas de empredurismo, profesionalización y ética?. De los censos de a los años pasados concluimos que el 17% de los asociados en AMPI tienen menos de 35 años, es decir, 340 personas, 1700 con personas asociadas o ligadas a AMPI y 17,000 en el país.

El problema que generalmente enfrentan quienes jóvenes abordan la idea de poner una empresa del giro que sea, pero en nuestro caso de intermediación en bienes raíces, es el poco apoyo y profesionalización que tiene la industria, al grado de que puesta una empresa el riesgo de errores o quiebra es muy alto.

Pensemos que si se formalizarán los canales para la incubación de las empresas de jóvenes inmobiliarios, cursos de capacitación, certificaciones y hasta carrera; acercamiento de negocios, una estrategia de relaciones públicas, formación en base al código de comportamiento ético, etc., podríamos bajar ese grado de riesgo y asegurar que profesionales inmobiliarios mejor preparados estén entrando a la nuestra industria y no se corra el riesgo de que con sus errores afecten a terceros, o se hagan patrones de conducta las malas prácticas porque en el inter tuvieron “éxito” y con ventas entendieron que lo que hicieron por mal que haya sido es bueno y así lo ejerzan de por vida o enseñen a otros.

Tener capacitación desde el ABC, como obtener exclusivas, enfoque en el servicio, certificaciones conocer o el TSU, nueva carrera en las universidades serían las opciones para la profesionalización que estamos buscando para los jóvenes inmobiliarios; acercamiento de negocios es una opción para todos, especialmente a los que por una u otra razón están empezando u son jóvenes, el organismo nacional tiene más opciones de conseguir negocios que los asociados de manera individual, buscar en bancos, sofoles, desarrolladores, etc., inventarios para venta, condiciones de comercialización dignas y trabajarlas con resultados.

En AMPI Nacional a partir de un ejercicio de planeación estratégica y priorizando los proyectos surge “Jóvenes Inmobiliarios”, uno de casi 60 proyectos que se pone en marcha bajo el liderazgo del inmobiliario carmelita y además bastante joven Jose Ramón Vior, en la que se busca entre otras cosas lograr esas ideas que planteamos y con esto logremos ir construyendo la generación responsable que aporte al gremio positivamente, a la economía del país y a las instituciones.

Buscamos obviamente que todos los que estén bajo la idea de tener más de 35 años y sean asociados o afiliados de AMPI se inscriban con Josera (como le decimos de cariño) y hagamos muy fuerte esta idea.

Estamos a punto de lanzar esta gran idea, esperamos dar resultados al final de este año y no solo esto, por mucho hayamos sembrado una semilla de una nueva cultura de negocios responsable y ética que fomente a otros iguales.

Saludos
Adán Larracilla
http://www.ampi.org/es/articulos/categoria/articulos-de-interes/jovenes-inmobiliarios/index88.html

La venta de viviendas tiene su propia batalla en Facebook y Twitter

Fuente: iProfesional.com 18 de Junio de 2010

Si la avidez de los inversores por refugiar sus ahorros es cada vez más notable, el interés de los brokers por seducirlos no se queda atrás. Con una reactivación del sector en el primer cuatrimestre, la venta de inmuebles se convirtió en una de las actividades más alentadoras de la industria. Y junto con ello, los operadores aprovecharon para captar a nuevos inversores por diferentes medios. Aunque los típicos clasificados en los diarios no se quedan de lado, las inmobiliarias comenzaron a experimentar nuevos formatos para dar a conocer la disponibilidad que poseen, tanto para la compra-venta como para la renta. Es así como el medio online fue tomando protagonismo y a las propuestas que surgieron únicamente en versión online, ahora se sumaron las experiencias en las redes sociales, tales como Facebook y Twitter, que empiezan a ganar protagonismo como canal para hacer contacto con los interesados en adquirir propiedades. Especialistas señalan que estos espacios ya no son solo redes sociales, sino un medio de comunicación en sí mismo que va a revolucionar la forma en que nos comunicamos como personas y como empresas. Señalan que Facebook es un escaparate muy interesante donde pueden seguir lanzamientos y novedades en su muro y con solo clickear en la noticia pueden acceder a toda la información de cada desarrollo. Información Las propuestas que apostaron a las redes sociales tienen diferentes objetivos.En algunos casos, la idea es solamente estar presente brindando la opción de ingresar al site oficial para quienes desean sumar más información.En otros casos se describe la oferta que poseen con los detalles sobre el tipo de propiedad, ubicación y características. También hay proyectos que son, por sí solos, parte de la web. Como por ejemplo los proyectos que presentan explicaciones sobre el emprendimiento, fotos y renders. Otros más, además de describir la información, cierran campañas publicitarias en la red social, ya que el target de su producto se relaciona con los usuarios, tanto por edad como por acceso a la tecnología y por el nivel sociocultural y económico. Más innovaciones Más allá de la presencia en redes sociales, cada empresa fue diseñando otros medios de contactos exclusivos con sus clientes. Utilizan un programa que detecta en Twitter a todos los usuarios que estén "twitteando" sobre búsqueda de departamentos, y se pone automáticamente en contacto con ellos acercándoles información sobre los productos disponibles. Incluyen herramientas como el e-mailing, Internet y CRM, además de los medios tradicionales. Ahora, los canales que hoy llamamos alternativos serán mainstream en pocos años, conforme al avance de las nuevas tecnologías. Además de desarrollar nuevas herramientas para la web, las empresas están trabajando en desarrollos para el celular.Uno de ellos es una propuesta mediante la cual, con un código que se ubicará en los anuncios publicitarios, los usuarios podrán acceder desde cualquier lugar a la información completa de la propiedad. De esta forma, el cliente podrá saber al instante de qué se trata y descartar o incrementar los datos del bien en forma inmediata. Los especialistas recomiendan estar atentos a las nuevas tecnologías y brindarle al cliente cada día más comodidad para estar informado.

3 ventajas de comprar casa usada

Editorial Metroscubicos.com 27 de Julio de 2011

Según especialistas del sector vivienda, la promoción de viviendas del mercado secundario o usadas mantiene un crecimiento constante. Por lo que recomiendan que antes hacer una elección se analicen los precios de este segmento y apostar por una construcción de segundo uso. De acuerdo a estimaciones de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), en México hay alrededor de 25 millones de casas construidas, por lo que puede considerarse que la oferta numérica es vasta. No obstante, hay muchas casas que están deterioradas o no en regla, cumúnmente por falta de mantenimiento y regularidad en el pago de impuestos. Lo cual se observa en mayor medida en el segmento de vivienda económica. Por ello, las oportunidades de oro se dan en los segmentos medio y residencial. Las viviendas de segunda mano en estos segmentos ofrecen espacios amplios, techos altos, mejor ubicación y precios atractivos. Aquí las tres principales ventajas de invertir en el mercado secundario o casas de segundo uso: Inversión Las viviendas usadas aseguran un ahorro de hasta el 30% debido a que requieren un mantenimiento que disminuyen su costo real. Si las reparaciones no son elevadas, entonces es momento de invertir. Ubicación   La mayoría de éstas fueron construidas hace algunas décadas en colonias céntricas, cuando aún existía espacio libre. Es justo este aspecto el que asegura desarrollo urbano. Al mudarse a un inmueble usado, es posible encontrar a sus alrededores todo tipo de servicios como vías de comunicación accesibles, centros comerciales, escuelas, edificios corporativos, áreas verdes e instalaciones religiosas. Diseño   Por tratarse de infraestructura antigua, los techos son más elevados, otorgando toques estéticos y sensación de amplitud. Por otro lado, permiten conservar pisos y muros originales, que con un sencillo mantenimiento quedarán como nuevos. En la Ciudad de México, la compra-venta de casas usadas ocurre principalmente en la zona centro y sus periferias, destacando las colonias Narvarte, Del Valle y Condesa, zonas donde puede adquirir una casa desde 2 millones de pesos. Muchos de estos inmuebles están a la venta porque los dueños originales, casi siempre parejas de adultos mayores, prefieren viviendas pequeñas donde descansar. Los especialistas estiman que las casas usas son, en promedio, 35% más grandes que las nuevas.

Consejos para antes de contratar una hipoteca

Editorial Metroscubicos.com 10 de Febrero de 2011

Contratar una hipoteca es una decisión que requiere de mucha atención. Por suerte existen algunos consejos básicos que ayudan a la hora de negociar con la institución financiera las condiciones del préstamo hipotecario. Tipo de interés Además de negociar el interés más bajo posible con el banco, no olvides comprobar que tu contrato no incluye ninguna cláusula que incluya modificación de intereses. Productos vinculados En la guerra de captación de clientes, las entidades no paran de ofrecer en sus publicidades el interés más bajo. Y es cierto que luego aplican ese interés pero obligando a comprar, como contrapartida, varios productos vinculados (seguros, plan de pensiones, etcétera) que pueden encarecer el pago mensual. La estrategia más usada es la de la bonificación: cuantos más productos contratemos, más se reducirá el diferencial a pagar, aunque eso no signifique precisamente reducir el costo. Existen varios tipos de productos vinculados, aunque los más frecuentes son: la domiciliación de nómina, contratación de tarjetas de crédito y débito, seguro de vida, seguro de hogar. Por este motivo es importante calcular si el ahorro que supondría rebajar los intereses compensa el aumento que el pago de estos servicios va a suponer en el pago mensual. Nunca firmes sin preguntar cuántos productos vinculados tiene la hipoteca, cuánto cuesta cada uno y en qué plazos se pagan. Ten cuidado con los llamados seguros con prima única, a pagar de una sola vez al firmar la hipoteca. Suelen ser bastante caros en comparación con otros del mercado y puede que no cubran toda la vida útil de la hipoteca. Si no los puedes evitar, al menos intenta negociar la devolución del importe proporcional de la prima única en caso de cambiar tu hipoteca de banco. Comisión de apertura Se trata del porcentaje que hay que abonar al banco al formalizar la hipoteca y suele fluctuar entre 0 y 3% del importe total. Recuerda que muchas entidades ofrecen esta comisión al 0%. Intenta reducirla al mínimo, no es una de las condiciones más difíciles de negociar. Comisión por amortización parcial y total Más comisiones a las que hay que estar atentos: la comisión por amortización parcial y total. Estas comisiones se abonan al liquidar una parte o la totalidad del importe pendiente de la hipoteca. ¿Por qué el banco cobra esta comisión? Para cubrir la pérdida de negocio derivada de la cancelación. Antes de firmar negocia la amortización, pensando en que más adelante puedes querer adelantar los pagos o necesitar cambiar de banco con el menor costo posible. Más vale prevenir. Comisión de subrogación Si quieres cambiar tu hipoteca de banco para obtener un nuevo plazo de amortización o un tipo de interés más bajo, la entidad financiera con la que tienes firmada la hipoteca pedirá que abones la comisión de subrogación. Para evitarlo negocia con tu banco antes de estar en sus manos. Y recuerda que es importante conseguir una buena hipoteca pero también lo es salir de ella sin problemas en caso de conseguir mejores condiciones. Plazo de amortización Después de tener en cuenta los puntos anteriores, es importante que te fijes un plazo razonable en función de tu perfil y necesidades. Sobre todo ten en cuenta que en la cuota mensual influirán no sólo los intereses sino el plazo con el que decidas amortizar la hipoteca. Si te decantas por un plazo más amplio, debes saber que a priori representas un mayor riesgo para el banco, lo cual lo pagarás con un mayor precio de la hipoteca. Si por el contrario quieres devolver el préstamo hipotecario en menos tiempo, pagarás intereses durante un período más corto y, por lo tanto, la hipoteca será más barata. Para saber qué cuota pagarás en función del plazo de amortización, una práctica calculadora de hipotecas te ayudará a salir de dudas. Flexibilidad de pago La flexibilidad de una hipoteca la mide principalmente la carencia que pueda tener, ya sea en el período inicial o a lo largo de la vida de la hipoteca, y es algo a tener en cuenta antes de contratarla. La carencia te servirá para reducir la cuota durante esos períodos pagando sólo intereses.

¿Necesitas una fianza para rentar?

CNNExpansión.com 14 de Junio de 2011

Cuando decides vivir solo o empezar a vivir en pareja puedes enfrentarte al requerimiento de una fianza como condición para rentar una casa o departamento, antes de descartar la opción, entérate cómo funcionan y en qué puede ayudarte el contar con ese respaldo. La fianza de arrendamiento es un instrumento que funciona como garantía para asegurar el pago de la cuota mensual en caso de atraso. Regularmente existe la creencia de que las fianzas pueden sustituir a los avales, sin embargo, este proceso no es tan sencillo. Las fianzas pueden apoyar a los inquilinos con alto perfil de riesgo que presentan alguna irregularidad en su historial financiero, pues representan una garantía de que no necesariamente incumplirán en el pago de la renta. En la mayoría de los casos, las afianzadoras requieren que exista también un aval, así lo señala Eduardo de la Canal, consultor de la firma de corretaje inmobiliario Coldwell Banker. De acuerdo con el experto, las fianzas son recursos de protección para el propietario de la vivienda, y los costos oscilan entre el 70 y 110% de la renta mensual. Incluso comenta que en algunos casos el inquilino y propietario pueden acordar pagar la fianza entre los dos, esto da más tranquilidad al propietario sin que el instrumento sea considerablemente costoso para el inquilino. ¿Nuevo en la ciudad?   Una problemática común para las personas que se mudan de ciudad es cumplir con los requisitos para rentar un departamento, pues quienes pueden figurar como sus avales (padres, hermanos, tíos, conocidos) no se encuentran en la misma localidad. En este caso, las afianzadoras pueden confirmar que existe una persona fuera de la ciudad que cumple con los requisitos para figurar como obligado solidario (aval), explica Demetrio Oviedo, asesor de la firma especializada en seguros y fianzas, Murguía Consultores. Para el caso de extranjeros o personas que no cuenten con un aval en el país, la opción se vuelve un poco más costosa, pues la alternativa es el pago de una garantía con un costo equivalente a un año de renta. "Podemos decir que si la renta será de 5 mil pesos, el depósito en garantía a pagar a la afianzadora sería de 120 mil pesos, se trata de una alternativa más costosa pero usada cuando no hay posibilidad de contar un aval, como cuando un extranjero quiere rentar una casa en la ciudad, en ese caso generalmente existen contratos laborales bien pagados de por medio y el costo no resulta tan elevado." Requisitos • Pactar con el propietario las condiciones para la renta del inmueble • Cumplir con los cuestionarios de la afianzadora • Comprobar ingresos • Contar con un aval.

Cambia tu hipoteca y ahorra

Editorial Metroscubicos.com / CNNExpansión.com 28 de Julio de 2011

Si compraste tu casa a crédito y las condiciones actuales del mercado son mejores que cuando adquiriste el financiamiento o simplemente estás buscando una tasa menor, puedes subrogar o sustituir tu hipoteca y pagar menos por tu propiedad. La subrogación permite a los acreditados cambiar de institución financiera para obtener una tasa menor o mejorar el plazo de su financiamiento, de acuerdo con expertos. Esta opción es posible desde 2003 gracias al artículo 15 de la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado que establece la subrogación del Acreedor, o sea sustituir a la entidad acreedora en un financiamiento por otra. Ello tiene como objetivo fomentar la competencia entre los oferentes, ya que el cliente puede cambiar su crédito a un banco distinto que ofrezca mejores condiciones de pago y beneficiar sus finanzas personales, de acuerdo con la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef). "Esta opción es una oportunidad para el acreditado, pero no es un producto popular debido a la poca información que tienen los usuarios y los trámites derivados del cambio", dijo el director de Crédito al Consumo de Scotiabank, Ricardo García Conde. Uno de los principales obstáculos es que es necesario hacer una nueva escritura pública, ya que la casa queda como garantía y por lo tanto requiere una doble inscripción en el registro popular: una para cancelar la hipoteca anterior y otra para acreditar la nueva. A este proceso, que puede tardar entre 15 y 20 días hábiles, debe sumarse el gasto de escrituración y los gastos del notario, que en promedio oscilan en 20,000 pesos. Además el deudor debe pagar en la mayoría de los casos la comisión por apertura, que es de 2.5% sobre el monto del crédito. "Lo principal es comparar el esquema actual contra el que se planea cambiar, tomando en cuenta el importe de las mensualidades, las comisiones, el plazo a pagar y los gastos accesorios", aconseja el director ejecutivo de Crédito Hipotecario de HSBC, Flavio Franyuti Barreda. El directivo recuerda que esta opción es recomendable sobre todo para quienes tienen una tasa de interés mayor al 14%, por ejemplo aquellas personas que contrataron un crédito en los 90. También debe considerarse en casos donde las hipotecas tengan tasas variables o en Unidades de Inversión (Udis), sobre todo cuando se quiere tener mayor certeza y pagos fijos. Los directivos recomiendan al interesado solicitar a la institución elegida toda la información pertinente sobre la posibilidad de subrogar su crédito incluyendo la Oferta Vinculante, que es el documento que emite la institución y en el que se establecen los términos y condiciones mediante los cuales se obliga a otorgar por un determinado periodo el crédito para la vivienda. En ambas instituciones este tipo de productos, llamados formalmente créditos para pago de pasivos hipotecarios, no representan más allá del 5% de su colocación. Para hacer esta operación, el solicitante, que tiene un crédito en el Banco "A" y encuentra que el "B" le ofrece mejores condiciones, debe solicitar el cambio a este último. El Banco "B" deberá hacer un análisis de viabilidad y medir la capacidad de riesgo del acreditado; generalmente los bancos buscan que el nivel de endeudamiento del solicitante no sea mayor al 40% de sus ingresos brutos. Si el análisis resulta favorable para el acreedor, será necesario que el banco con quien se originó el crédito (Banco "A") esté de acuerdo con que la deuda sea subrogada al Banco "B". También existen créditos para la mejora de vivienda. Es importante destacar que aunque el usuario tiene el derecho de sustituir su crédito, es necesario el consentimiento de ambas instituciones financieras para efectuar el movimiento, de acuerdo con Condusef. En México hay 8 instituciones financieras que permiten esta operación: Banamex, Afirme, BBVA, HSBC, Inbursa, Ixe, Santander y Scotiabank. Para conocer los plazos, tasas de interés y montos que estos productos financian, verifica el cuadro comparativo de Condusef. Finalmente recuerda que antes de tomar una decisión debes considerar las ventajas y desventajas que implica concretar el proceso de subrogación. "Lo importante es mejorar las condiciones, muchas veces se temen los trámites pero cuando se comparan con los beneficios el cliente se da cuenta que no es tan engorroso y puede lograr grandes ahorros", aconseja  Flavio Franyuti.